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외국인 채권 순매도 3년 7개월 만의 전환: 재정거래 유인 소멸과 WGBI 편입 자금의 명암

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 솔직히 이번 뉴스는 저에게도 꽤나 예상 밖의 충격이었습니다. 외국인 투자자들이 무려 3년 7개월 만에 국내 채권시장에서 순매도 로 방향을 틀었다는 소식을 처음 접했을 때, 저는 단순히 지나가는 일시적 포트폴리오 조정이겠거니 여겼습니다. 하지만 냉정한 숫자를 하나씩 뜯어보니 거기에는 훨씬 구조적이고 날카로운 변화의 냄새가 묻어 있었습니다. 불과 한 달 남짓한 기간 동안 외국인의 원화채권 보유 잔고가 13조 원 가까이 증발 했고, 한국 투자의 핵심 엔진이던 재정거래 유인 은 이미 마이너스 영역으로 완전히 꼬여버렸기 때문입니다. [원화대출 연체율 최고 - 연합뉴스] 1. '재정거래 유인'의 소멸: 왜 외국인은 한국 채권을 떠나는가  업계 뉴스나 시황 분석에서 지겹도록 등장하는 '재정거래 유인(Arbitrage Incentive)' 이라는 개념을 처음 접했을 때, 저 역시 그 메커니즘이 한눈에 와닿지 않아 꽤 애를 먹었습니다.  재정거래 유인이란 달러 자산을 원화로 환전한 뒤 환헤지(환율 변동 위험을 막기 위해 선물환 등으로 미리 가격을 고정하는 거래) 비용을 지불하고 국내 채권에 투자했을 때, 미국의 무위험 단기금리나 달러 채권 대비 얼마나 더 많은 초과 수익을 누릴 수 있는지를 보여주는 수치입니다. 외국인 기관투자자들 입장에서 환헤지 비용을 다 떼고도 남는 장사가 되어야 비로소 한국 국채 바구니에 손을 뻗을 유인이 생기는 셈입니다. 시기 및 지표 구분 과거 안정기 (2025년 말) 최근 실태 (2026년 9월 기준) 재정거래 유인 수치 플러스 영역 (+68.3bp) 유지 완전 역전: -30.0bp까지 추락 외국인 수급 반응 안정적인 ...

7월말에 종부세 공정시장가액비율 인상하나? (보유세 폭탄, 세제 개편, 매물 잠김)

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 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 공정시장가액비율이라는 단어를 처음 들었을 때, 저도 그냥 세금 관련 행정 용어 중 하나겠거니 하고 넘겼습니다. 그런데 이 비율 하나가 60%에서 80%로 바뀌는 것만으로 종부세 부담이 1인당 324만 원에서 624만 원으로 거의 두 배 가까이 뛴다는 분석이 나왔습니다. 이달 말 정부의 부동산 세제 개편안 발표를 앞두고, 지금 이 숫자들을 제대로 이해해두지 않으면 뒤통수 맞기 딱 좋은 상황입니다. 보유세 폭탄, 수치로 읽어야 실감이 납니다 [사진출처 : 매일경제]  공정시장가액비율(Fair Market Value Ratio)이란 공시가격에 곱해서 종합부동산세의 과세표준을 산정하는 비율입니다. 쉽게 말해, 내 집의 공시가격이 10억 원이라면 이 비율이 60%일 때는 6억 원을 기준으로 세금을 매기고, 80%이면 8억 원 기준으로 매긴다는 뜻입니다. 같은 집인데 비율 하나로 과세 기준이 통째로 달라지는 구조입니다.  국회예산정책처가 추산한 자료에 따르면, 공정시장가액비율을 현행 60%로 유지할 경우 2026년 주택분 보유세는 8조 6,995억 원 수준입니다. 그런데 이를 80%로 올리면 10조 658억 원으로 15.7%, 즉 1조 3,663억 원이 한꺼번에 늘어납니다. 문재인 정부 당시 수준인 95%까지 되돌리면 10조 7,726억 원으로 23.8% 증가합니다. [출처: 국회예산정책처]  여기서 보유세란 재산세와 종합부동산세를 합산한 금액을 말합니다. 재산세는 지방세로, 주택을 보유한 사람이라면 공시가격 규모에 상관없이 누구나 내는 세금입니다. 반면 종부세는 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게만 부과되는 국세입니다. 공정시장가액비율 변화가 종부세에 직격탄을 날리는 이유가 여기에 있습니다. 재산세는 고정된 반면 종부세는 이 비율에 따라 과세표준이 크게 달라지기 때문입니다.  제가 직접 수치를 들여다봤는데, 서울만 따로 보면 체감이 더 강렬합니다. 서울 주택분 보유세는 현행 4조 5,191억...

부동산 불패와 달라진 부동산 세제 개편 (비거주 1주택, 세재 개편, 임대차 시장)

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  솔직히 이번 정부 움직임은 예상보다 훨씬 빠릅니다. 다주택자 양도소득세 중과가 5월 10일부터 재개되는 것도 모자라, 이재명 대통령이 직접 SNS에 "부동산 불패 신화는 없다"고 못 박았습니다. 제가 부동산 흐름을 지켜보면서 이렇게 정부가 연속 타격을 예고하는 장면은 꽤 오랜만이라는 생각이 들었습니다. 앞으로 비거주 1주택자와 임대사업자까지 겨냥한 세제 개편이 단계적으로 현실화될 가능성이 높습니다. 다주택자 규제에서 비거주 1주택으로, 타깃이 바뀌었다  제가 처음 이 흐름을 체감한 건 서울 아파트 매물 건수가 뚝 떨어지기 시작했을 때였습니다. 부동산 플랫폼 아실 기준으로 서울 아파트 매매 매물이 7만 건 아래로 내려갔고, 여의도 삼부아파트 전용 89㎡는 하루 만에 호가가 1억 원 오르는 상황이 나왔습니다. 집주인들이 매물을 거둬들이기 시작한 거죠.  다주택자 양도소득세 중과가 시행될 때마다 이런 매물 잠김 현상이 나타난다는 건 문재인 정부 시절에도 이미 검증된 패턴입니다. 그래서인지 이번 정부는 다음 타깃을 미리 예고하는 방식을 택했습니다. 바로 비거주 1주택자입니다.  비거주 1주택자란 집을 한 채 보유하고 있지만 그 집에 실제로 살지 않는 사람을 말합니다. 투자 목적이든, 전세를 놓은 경우든, 지방 발령 등 사정이 생긴 경우든 모두 해당됩니다. 국토교통부 주택소유통계에 따르면 서울 전체 약 274만 가구 중 무려 83만 가구가 이런 비거주 상태입니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)). 서울 아파트 세 채 중 한 채꼴인 셈입니다. 이 물량이 얼마나 시장에 나오느냐가 앞으로 집값을 결정할 핵심 변수가 될 것입니다.  정부가 이들을 겨냥해 꺼내 든 카드는 장기보유특별공제(장특공제) 축소입니다. 장특공제란 오래 보유한 부동산을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해 세금 부담을 줄여주는 제도입니다. 현행은 보유 최대 40%에 거주 최대 40%를 더해 최대 80%까지 공제가 가능한데, ...