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기요사키 경고, 믿어야 할까 (국가부채, 하드애셋, 포트폴리오)

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 얼마 전 지인 모임에서 누군가 "달러 예금 다 빼야 하는 거 아니냐"고 물었습니다. 기요사키가 또 경고를 쏟아냈다는 거였습니다. 저도 그 글을 읽었는데, 솔직히 이번만큼은 그냥 흘려들을 수가 없었습니다. 숫자가 너무 컸거든요. 미국 국가부채가 39조 6400억 달러. 2008년 금융위기 때의 4배가 넘는 수치입니다. 40조 달러 국가부채, 숫자가 말해주는 맥락  기요사키가 이번에 꺼낸 비교는 꽤 직관적입니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 미국의 국가부채는 약 9조 5000억 달러였는데, 현재는 39조 6400억 달러로 불어났습니다. [출처: 미국 재무부] 단순 계산으로 16년 만에 4배 이상 증가한 겁니다.  그가 제시한 비유도 꽤 와닿았습니다. 1분에 1달러씩 쓴다고 해도 1조 달러를 다 소진하려면 약 3만 2000년이 걸린다는 겁니다. 그런 규모의 부채가 90일마다 1조 달러씩 늘어나고 있다는 주장입니다. 계산이 맞다면 이건 단순한 재정 적자가 아니라 구조적인 문제에 가깝습니다.  여기서 인플레이션(Inflation)이라는 개념이 중요해집니다. 인플레이션이란 화폐 공급이 늘어나면서 돈의 실질 구매력이 떨어지는 현상으로, 국가부채가 급증하면 정부는 결국 화폐를 더 발행해 이 부담을 희석시키려는 유인이 생깁니다. 저도 이 부분을 처음 공부했을 때 꽤 충격을 받았습니다. 통장에 돈이 그대로 있어도 실질적으로 손해를 보는 구조라는 걸 그때 처음 실감했거든요.  물론 기요사키의 경고를 그대로 받아들이기엔 중요한 전제가 빠져 있습니다. 미국의 국채는 전 세계 안전자산의 기축 역할을 하고 있고, 달러 패권이 유지되는 한 단순히 부채 규모만으로 위기를 예단하기 어렵다는 시각도 충분히 있습니다. 그가 수년간 금융 시스템 붕괴를 반복 경고해왔지만 예측 시점이 번번이 빗나간 것도 사실이고요. 하드애셋의 논리, 어디까지 유효한가  기요사키가 핵심으로 내세우는 개념이 하드애셋(Hard Assets)입니다. 하드애셋이란 정부...

서울 전세 품귀 어떻게 해야 하나? (전세수급지수, 월세화, 공급절벽)

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 전세가 있으면 다행인 시대가 올 거라고, 솔직히 3년 전에는 상상도 못 했습니다. 1000세대 대단지 아파트에 전세 매물이 딱 1개. 제가 처음 이 숫자를 봤을 때 단순한 착시인 줄 알았습니다. 그런데 강북구, 노원구, 강서구를 훑어봐도 상황은 똑같았습니다. 전세시장이 단순히 '비싸진' 것이 아니라, 구조 자체가 바뀌고 있다는 걸 그때 실감했습니다. 전세수급지수가 말해주는 불편한 진실  전세수급지수(傳貰需給指數)라는 지표가 있습니다. 여기서 전세수급지수란 전세 수요와 공급의 균형을 수치로 나타낸 것으로, 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻입니다. 2025년 5월 11일 기준 이 수치는 113.7을 기록했습니다. 2021년 3월 이후 약 5년 2개월 만에 가장 높은 수준입니다([출처: 한국부동산원](https://www.reb.or.kr)).  제가 직접 네이버 부동산을 열어 강북구 1000세대 이상 대단지를 하나씩 확인해봤는데, 9개 단지를 다 합쳐도 전세 매물이 19개에 불과했습니다. 3830가구짜리 SK북한산시티에 매물이 2개였습니다. 이건 숫자로 보면 그냥 지나칠 수 있지만, 실제로 이사를 앞둔 사람 입장에서 생각하면 거의 재난 수준입니다.  이 상황이 왜 벌어졌는지를 이해하려면 전월세 전환율 흐름을 봐야 합니다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 이 수치가 높아질수록 임차인이 월세로 내는 부담이 커집니다. 지난 10여 년간 저금리 환경에서 집주인들은 목돈을 굴리기 어려워지자 서서히 월세를 선호하기 시작했고, 2022~2023년 전세사기 여파가 겹치면서 세입자들도 전세를 불안하게 여기게 됐습니다. 공급자도, 수요자도 전세에서 등을 돌리는 구조가 만들어진 겁니다.  문제는 정부의 정책 속도였다고 저는 봅니다. 지난해부터 주택 소유자 전세대출 금지, 전세대출 보증비율 축소 같은 유동성 억제책이 쏟아졌고, 광범위한 토지거래허가구역(토허제) 시행까지 단기간에 집중됐습니다. 토지거...