라벨이 서울아파트인 게시물 표시

원달러 환율 1550원 실화? (환율 상승, 외국인 순매도, 서민 부담)

이미지
 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 공항 환전 창구 앞에서 고시판을 보다가 1603원이라는 숫자를 처음 마주했을 때, 순간 단위를 잘못 읽었나 싶어 두 번이나 확인했습니다. 2009년 금융위기 이후 17년 만에 처음 보는 수준의 환율, 그것도 야간 거래에서는 1555원을 넘어섰다는 소식까지 더해지면서 이제 고환율이 피부로 느껴지는 일상의 문제가 되어버렸습니다. 환율 상승, 숫자 뒤에 있는 진짜 구조  제가 직접 확인해봤는데, 원달러 환율이 1550원을 넘긴 것은 단순한 수치 상의 사건이 아닙니다. 이 흐름에는 꽤 복잡한 구조적 요인이 얽혀 있습니다.  첫 번째로 주목해야 할 것은 외국인 순매도 규모입니다. 외국인 순매도란 외국인 투자자들이 국내 주식을 사는 것보다 파는 양이 더 많은 상태를 말합니다. 지난달 7일부터 이날까지 20거래일 연속 이 흐름이 이어졌고, 누적 금액은 66조 원을 넘어섰습니다. 같은 기간 4월 경상수지 흑자가 43조 원 수준이었으니, 외국인이 팔아치운 규모가 우리가 무역으로 번 돈을 훨씬 초과한다는 뜻입니다. 외환시장에서 이 달러 수요가 한꺼번에 터져나오면 원화 가치는 자연히 내려앉습니다.  두 번째는 달러인덱스(DXY)의 급등입니다. 달러인덱스란 유로, 엔, 파운드 등 주요 6개국 통화 대비 달러화의 상대적 가치를 나타내는 지표로, 이 수치가 오를수록 달러가 세계적으로 강해지고 있다는 의미입니다. 미국의 5월 고용보고서에서 예상보다 고용 상황이 좋게 나오면서 달러인덱스가 99.658까지 급등했습니다. 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인하 기대감이 후퇴하면 달러는 강해지고, 원화는 상대적으로 약해지는 구조입니다.  세 번째 요인은 중동 전쟁 장기화에 따른 국제유가 급등입니다. 미국과 이란 간 협상이 교착 상태에 빠지고 군사 충돌이 확대되면서 유가 상승 압력이 커졌는데, 한국은 원유를 대부분 수입에 의존하는 구조라 달러 수요가 늘어날 수밖에 없습니다. 무역 결제 대부분이 달러로 이뤄지기 때문입니다....

서울 전세 품귀 어떻게 해야 하나? (전세수급지수, 월세화, 공급절벽)

이미지
 전세가 있으면 다행인 시대가 올 거라고, 솔직히 3년 전에는 상상도 못 했습니다. 1000세대 대단지 아파트에 전세 매물이 딱 1개. 제가 처음 이 숫자를 봤을 때 단순한 착시인 줄 알았습니다. 그런데 강북구, 노원구, 강서구를 훑어봐도 상황은 똑같았습니다. 전세시장이 단순히 '비싸진' 것이 아니라, 구조 자체가 바뀌고 있다는 걸 그때 실감했습니다. 전세수급지수가 말해주는 불편한 진실  전세수급지수(傳貰需給指數)라는 지표가 있습니다. 여기서 전세수급지수란 전세 수요와 공급의 균형을 수치로 나타낸 것으로, 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻입니다. 2025년 5월 11일 기준 이 수치는 113.7을 기록했습니다. 2021년 3월 이후 약 5년 2개월 만에 가장 높은 수준입니다([출처: 한국부동산원](https://www.reb.or.kr)).  제가 직접 네이버 부동산을 열어 강북구 1000세대 이상 대단지를 하나씩 확인해봤는데, 9개 단지를 다 합쳐도 전세 매물이 19개에 불과했습니다. 3830가구짜리 SK북한산시티에 매물이 2개였습니다. 이건 숫자로 보면 그냥 지나칠 수 있지만, 실제로 이사를 앞둔 사람 입장에서 생각하면 거의 재난 수준입니다.  이 상황이 왜 벌어졌는지를 이해하려면 전월세 전환율 흐름을 봐야 합니다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 이 수치가 높아질수록 임차인이 월세로 내는 부담이 커집니다. 지난 10여 년간 저금리 환경에서 집주인들은 목돈을 굴리기 어려워지자 서서히 월세를 선호하기 시작했고, 2022~2023년 전세사기 여파가 겹치면서 세입자들도 전세를 불안하게 여기게 됐습니다. 공급자도, 수요자도 전세에서 등을 돌리는 구조가 만들어진 겁니다.  문제는 정부의 정책 속도였다고 저는 봅니다. 지난해부터 주택 소유자 전세대출 금지, 전세대출 보증비율 축소 같은 유동성 억제책이 쏟아졌고, 광범위한 토지거래허가구역(토허제) 시행까지 단기간에 집중됐습니다. 토지거...