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코스피 급락 원인, 도대체 무엇인가? (배경, 수급 분석, 투자 전망)

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 증권 앱을 열었다가 그냥 닫아버린 날이 벌써 며칠째인 분들, 저도 그랬습니다. 한 달 전만 해도 "1만5000 간다"는 말을 귀가 따갑도록 들었는데, 지금은 5000선 붕괴를 걱정하는 글들이 피드를 가득 채우고 있습니다. 무슨 일이 벌어지고 있는 건지, 그리고 지금 어떻게 판단해야 하는지 제 경험과 시각으로 풀어보겠습니다. 불과 한 달 만에 무너진 랠리의 배경  6월 22일, 코스피는 사상 최고치인 9114.55를 기록했습니다. 그로부터 사흘 뒤 골드만삭스는 "코스피 1만5000"이라는 전망을 내놨고, 시장 분위기는 완전히 들떠 있었습니다. 제가 직접 그 시점을 지켜봤는데, 솔직히 그 낙관론이 얼마나 빠르게 뒤집힐지는 짐작도 못했습니다.  이후 코스피는 24거래일 동안 가파른 내리막을 걸었고, 40% 가까이 하락하며 5000선 중반대까지 밀렸습니다. 상승 마감한 날은 고작 9일에 불과했습니다.  하락의 표면적인 원인은 이른바 메모리 피크아웃(Peak-Out) 논리입니다. 피크아웃이란 실적이나 수요가 정점을 찍고 꺾이기 시작하는 시점을 뜻합니다. 삼성전자와 SK하이닉스의 실적이 구글·마이크로소프트 같은 하이퍼스케일러(대규모 데이터센터 운영사)들의 AI 인프라 투자에 크게 의존하고 있는데, 그 투자 여력이 줄어들고 있다는 우려가 커진 것입니다.  여기에 중국 문샷AI의 저비용 AI 모델 '키미 K3' 출시, 메타의 AI 컴퓨팅 잉여 자원을 활용한 클라우드 사업 선언 등도 "AI 거품이 꺼지는 것 아니냐"는 분위기에 불을 붙였습니다. 그리고 결정적으로 7월 28일, 중국이 반도체 제조용 심자외선(DUV) 노광장비를 자체 개발했다는 소식이 전해졌습니다. DUV 노광장비란 반도체 회로를 웨이퍼에 새기는 핵심 장비로, 그동안 ASML 같은 해외 기업에 의존하던 것을 중국이 독자 개발했다는 의미입니다. 삼성전자·SK하이닉스가 장악한 글로벌 메모리 시장의 경쟁 구도가 흔들릴 수 있다는 신호로 시장은 읽었습...

서울 구청장 선거, 한강벨트 부동산 민심 (한강벨트, 재건축, 표심)

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 솔직히 저는 지방선거 구청장 선거를 한동안 대수롭지 않게 여겼습니다. 대통령 선거나 국회의원 선거에 비하면 관심이 덜 갔던 게 사실입니다. 그런데 이번 6·3 서울 구청장 선거를 들여다보면서 생각이 완전히 바뀌었습니다. 재건축·재개발 인허가 권한을 쥔 구청장이 바뀌면 내 아파트 사업 속도가 달라질 수 있다는 것, 이게 생각보다 훨씬 직접적인 문제였습니다. 한강벨트가 승부처가 된 이유  일반적으로 선거 판세는 이념 구도로 갈린다고 알려져 있지만, 제 경험상 서울 구청장 선거만큼은 부동산 이슈가 훨씬 강하게 작동해 왔습니다. 특히 한강벨트, 즉 마포·용산·성동·광진·영등포·동작을 잇는 한강 인접 자치구들은 집값 변화에 민감한 자가 보유자 비중이 높아 부동산 정책 변화를 체감하는 속도가 다릅니다.  2022년 민선 8기 지방선거가 대표적인 사례입니다. 당시 국민의힘은 서울 25개 자치구 중 17곳을 가져갔고, 민주당은 8곳에 그쳤습니다. 4년 전인 2018년에 서초구를 제외한 24곳을 석권했던 민주당으로서는 완전한 역전이었습니다. 이 결과의 배경에는 문재인 정부 시절 급등한 집값과 보유세 부담이 복합적으로 작용했다는 분석이 지배적이었습니다.  보유세란 주택을 보유하는 동안 매년 납부해야 하는 세금으로, 종합부동산세와 재산세를 합산한 개념입니다. 당시 서울 강남구 아파트 3.3㎡당 평균 가격이 8,430만 원, 용산구가 6,005만 원에 달했을 만큼 고가 아파트 밀집 지역에서 보유세 부담은 실질적인 생활 문제였습니다([출처: KB국민은행 주택가격동향](https://www.kbland.kr)). 그 반발이 표심으로 직결됐다는 해석은 당시에도, 지금도 설득력이 있습니다.  흥미로운 건 가격이 낮은 지역도 예외가 아니었다는 점입니다. 도봉구와 구로구는 서울에서 아파트값이 낮은 편임에도 국민의힘이 이겼는데, 2018년 이후 4년간 상승률이 각각 102.3%, 92.1%에 달했습니다. 여기서 핵심은 절대 가격이 아니라 상승률, 즉...