부의 흐름 (THE FLOW), 경제, 자산 시장 움직임, 경제 이슈

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이번에는 매입임대 양도세 중과배제 (등록임대, 양도세 중과배제 혜택, 전세시장)

- 5월 09, 2026

임대사업자로 등록하면 세금을 영구히 안 내도 된다는 게 사실일까요? 저도 처음엔 그렇게 알고 있었습니다. 그런데 지금 정부가 바로 그 '영구 혜택'에 손을 대려 하고 있습니다. 2018년 전후로 등록된 장기 매입임대 아파트 물량이 올해부터 의무 임대기간을 채우고 쏟아질 수 있는 시점인데, 정부는 여기서 매물을 끌어낼 카드로 양도세 중과배제 혜택 축소를 꺼내 들었습니다. 등록임대 제도, 왜 이 시점에 다시 문제가 됐나 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2025년 5월 9일을 끝으로 종료됐습니다. 양도소득세 중과란, 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 추가로 부과하는 제도입니다. 쉽게 말해 집을 두 채 이상 가진 사람이 파는 순간 세금이 폭발적으로 늘어나는 구조입니다. 문제는 이 중과 유예가 끝나면서 오히려 매물이 시장에서 사라지고 있다는 점입니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 양도세 중과 시행 방침이 나온 이후 서울 아파트 매물 건수는 8만 80건에서 6만 9,175건으로 한 달 새 1만 건 넘게 줄었습니다. 매도하면 손해니까 그냥 들고 있겠다는 심리가 시장 전체에 깔린 겁니다. 저는 이 흐름을 보면서 솔직히 예상 밖이었습니다. 유예 종료 전에 '절세 매물'이 더 쏟아질 거라고 봤는데, 실제로는 이미 2~3월에 움직일 사람은 다 움직였고 남은 건 장기 보유 의지가 강한 사람들뿐이었습니다. 매물 잠김 현상, 즉 팔 의향이 있어도 세금 부담 때문에 매도를 포기하고 보유를 선택하는 현상이 확고해진 셈입니다. 이런 상황에서 정부가 눈을 돌린 게 바로 등록임대사업자 물량입니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 비상경제본부 회의에서 "조정대상지역 매입임대아파트 사업자에게 영구히 주어지던 양도세 중과배제 혜택이 조세 형평 측면에서 과도하다"고 직접 언급했습니다. 양도세 중과배제 혜택, 무엇이 어떻게 달라지나 등록임대사업자 제도...

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부동산 불패와 달라진 부동산 세제 개편 (비거주 1주택, 세재 개편, 임대차 시장)

- 5월 08, 2026

솔직히 이번 정부 움직임은 예상보다 훨씬 빠릅니다. 다주택자 양도소득세 중과가 5월 10일부터 재개되는 것도 모자라, 이재명 대통령이 직접 SNS에 "부동산 불패 신화는 없다"고 못 박았습니다. 제가 부동산 흐름을 지켜보면서 이렇게 정부가 연속 타격을 예고하는 장면은 꽤 오랜만이라는 생각이 들었습니다. 앞으로 비거주 1주택자와 임대사업자까지 겨냥한 세제 개편이 단계적으로 현실화될 가능성이 높습니다. 다주택자 규제에서 비거주 1주택으로, 타깃이 바뀌었다 제가 처음 이 흐름을 체감한 건 서울 아파트 매물 건수가 뚝 떨어지기 시작했을 때였습니다. 부동산 플랫폼 아실 기준으로 서울 아파트 매매 매물이 7만 건 아래로 내려갔고, 여의도 삼부아파트 전용 89㎡는 하루 만에 호가가 1억 원 오르는 상황이 나왔습니다. 집주인들이 매물을 거둬들이기 시작한 거죠. 다주택자 양도소득세 중과가 시행될 때마다 이런 매물 잠김 현상이 나타난다는 건 문재인 정부 시절에도 이미 검증된 패턴입니다. 그래서인지 이번 정부는 다음 타깃을 미리 예고하는 방식을 택했습니다. 바로 비거주 1주택자입니다. 비거주 1주택자란 집을 한 채 보유하고 있지만 그 집에 실제로 살지 않는 사람을 말합니다. 투자 목적이든, 전세를 놓은 경우든, 지방 발령 등 사정이 생긴 경우든 모두 해당됩니다. 국토교통부 주택소유통계에 따르면 서울 전체 약 274만 가구 중 무려 83만 가구가 이런 비거주 상태입니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)). 서울 아파트 세 채 중 한 채꼴인 셈입니다. 이 물량이 얼마나 시장에 나오느냐가 앞으로 집값을 결정할 핵심 변수가 될 것입니다. 정부가 이들을 겨냥해 꺼내 든 카드는 장기보유특별공제(장특공제) 축소입니다. 장특공제란 오래 보유한 부동산을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해 세금 부담을 줄여주는 제도입니다. 현행은 보유 최대 40%에 거주 최대 40%를 더해 최대 80%까지 공제가 가능한데, ...

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정부 정책 한마디에 전월세 시장 얼어붙나? 매물 잠김, 월세 가속화, 임차인들의 시름

- 5월 05, 2026

최근 대한민국 부동산 시장은 정부 관계자의 정책적 발언 한마디에 다시 한번 요동치고 있습니다. 특히 실수요자들이 민감하게 반응하는 전월세 시장에서 매물이 급격히 사라지는 '매물 실종' 현상이 관측되고 있어 서민 주거 안정에 비상이 걸렸습니다. 다주택자에 대한 고강도 세금 압박이 '증여' 쏠림 현상을 나았다면, 이번엔 불확실한 정책 기조가 임대인들을 잔뜩 움츠러들게 만들며 시장의 공급줄을 죄고 있는 형국입니다. 집을 구하려는 임차인들의 불안감은 극에 달하고 있으며, 시장은 사실상 거래 절벽과 공급 경색이라는 이중고에 빠져들고 있습니다. 오늘 정책 불안감이 가져온 전월세 시장의 동결 현상과 그 원인을 다각도로 분석하고, 향후 시장에 미칠 파급 효과에 대해 심도 있게 짚어보겠습니다. 1. 정책 불안감 : 매물 잠김 전월세 시장에서 매물이 사라지는 가장 큰 원인은 정부의 부동산 정책 기조에 대한 시장의 '불안감'입니다. 정부가 임대차 시장 안정을 위해 내놓은 각종 규제와 세제 개편안, 그리고 미래 전망에 대한 고위 관계자들의 성급한 발언은 임대인들로 하여금 '일단 버티자'는 심리를 자극하고 있습니다. 새로운 계약을 맺거나 갱신하기보다, 주택을 비워두거나 직접 실거주를 선택함으로써 혹시 모를 정책 리스크를 피하려는 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 이러한 임대인들의 보수적인 스탠스 전환은 시장에 공급되는 전월세 주택 수량을 즉각적으로 감소시켰으며, 이는 결국 임차인들이 갈 곳을 잃고 헤매게 만드는 근본적인 원인이 되고 있습니다. 불확실한 정책 기조가 시장의 선순환 구조를 끊어버린 셈입니다. 2. 임대차법의 역설 : 월세 가속화 과거 서민 주거 안정을 위해 도입된 '임대차 3법'(계약갱신청구권, 전월세상한제 등)의 역설적인 결과가 현재 전월세 매물 부족 사태를 심화시키는 기폭제가 되고 있습니다. 세입자를 보호하겠다는 취지와 달리, 임대인들은 재계약 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없다는 부담을...

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강화되는 부동산 규제, 양도소득세 중과 유예 종료, 서울 아파트 증여 동향 총정리

- 5월 05, 2026

최근 대한민국 부동산 시장은 연일 화제의 중심에 서 있습니다. 특히 다주택자를 겨냥한 정부의 고강도 정책과 각종 세금 부담이 가중되면서 주택 소유자들의 고민이 그 어느 때보다 깊어지고 있습니다. 구글 검색을 통해 '부동산 절세 방법'이나 '증여세율'을 찾는 트래픽이 급증하는 것도 이러한 팽팽한 시장 분위기를 여실히 반영하고 있습니다. 보유세와 거래세가 동시에 가중되는 진퇴양난의 상황 속에서, 집주인들은 시장에 매물을 정상적으로 내놓기보다는 가족에게 자산을 물려주는 우회로를 적극적으로 선택하고 있습니다. 본 글에서는 현재 국내 부동산 시장을 흔들고 있는 핵심 요인들을 짚어보고, 최근 두드러지게 나타나고 있는 증여 쏠림 현상의 원인과 향후 전망을 심도 있게 분석해 보겠습니다. 1. 강화되는 부동산 규제 최근 몇 년간 한국 부동산 시장의 가장 큰 특징은 끊임없이 '강화되는 부동산 규제'입니다. 정부는 주택 시장의 안정을 도모하고 투기 수요를 억제하기 위해 대출, 세금, 청약 등 다방면에 걸쳐 전방위적인 압박 정책을 펼쳐왔습니다. 특히 다주택자를 겨냥한 종합부동산세(종부세)와 재산세 등 보유세 부담이 징벌적 수준으로 인상되면서 주택을 유지하는 것 자체가 큰 경제적 부담이 되었습니다. 취득세 역시 다주택자에게 최고 세율이 적용되어 새로운 주택을 매입하는 통로도 사실상 막힌 상태입니다. 이러한 고강도 규제는 당초 시장에 다주택자들의 매물이 쏟아져 나오기를 기대하고 설계되었으나, 현실은 오히려 정반대의 양상으로 흘러가고 있습니다. 과도한 규제가 정상적인 주택 거래의 숨통을 조이면서 매물이 시장에 나오지 않고 잠겨버리는 심각한 부작용을 낳고 있는 것입니다. 2. 양도소득세 중과 유예 종료 보유세 부담을 느낀 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 쉽게 팔 수 없는 결정적인 이유는 바로 '양도소득세 중과 유예 종료' 시점과 맞물려 있습니다. 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 매도할 경우, 기본 세율에 엄청난 중과세율...

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50대 이상 부동산 자산가를 위한 긴급 관리 솔루션: 옥석 가리기, 세금 방어, 자산 재편, 유동성 확보

- 4월 26, 2026

최근 부동산 정책 변화와 지방 선거 이후 장기보유특별공제 축소 우려로 고민하는 50대 이상 자산가들을 위한 실전 부동산 관리 4단계 플랜을 소개합니다. 절세와 자산 재편의 골든타임을 잡으세요. 최근 한국 부동산 시장은 급변하는 정책과 금리 변동으로 인해 큰 혼란을 겪고 있습니다. 특히 평생을 일궈온 부동산 자산을 보유한 50대 이상의 자산가들은 징벌적 세금 부담과 자산 가치 하락이라는 이중고에 시만 들고 있는 실정입니다. 다가오는 지방선거 이후에는 다주택자나 장기 보유자에게 가장 큰 혜택이었던 장기보유특별공제(장특공제)가 축소되거나 폐지될 수 있다는 관측까지 나오면서, 지금이 자산 리모델링의 마지막 골든타임이라는 목소리가 높습니다. 은퇴 전후의 현금 흐름을 확보하고 자녀 세대에게 안전하게 자산을 물려주기 위한 실전 부동산 관리 4단계 계획을 제안합니다. 1. 보유 자산의 냉정한 옥석 가리기 가장 먼저 해야 할 일은 현재 보유한 부동산 포트폴리오를 객관적으로 평가하는 것입니다. 입지가 좋은 핵심 지역의 주택이나 재건축, 재개발 등 정비사업 호재가 확실한 자산은 유지(Hold)하는 전략이 필요합니다. 반면 상승 여력이 낮고 세금 부담만 가중시키는 외곽 지역의 자산은 과감히 정리해야 합니다. 정책이 바뀌어 매도 문턱이 높아지기 전에 양도세 시뮬레이션을 거쳐 매도 순서를 결정하는 것이 중요합니다. 2. 선제적 증여를 통한 세금 방어 장기보유특별공제 혜택이 줄어들면 매도 시 발생하는 양도소득세 부담이 급격히 커집니다. 이때는 매도 대신 자녀에게 자산을 물려주는 사전 증여가 대안이 될 수 있습니다. 특히 전세 보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여를 활용하면 전체적인 세무 부담을 낮출 수 있습니다. 자산 가치가 일시적으로 조정받고 있는 시점을 증여의 적기로 보고, 자녀의 자금 출처 조사까지 고려한 치밀한 계획이 필요합니다. 3. 똘똘한 한 채 위주의 자산 재편 다수의 부동산을...

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[금 투자 분석] 4,600달러 선 밀려난 국제 금시세와 중앙은행 매수세로 본 분할 매수 타이밍

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