부의 흐름 (THE FLOW), 경제, 자산 시장 움직임, 경제 이슈

 전세가 있으면 다행인 시대가 올 거라고, 솔직히 3년 전에는 상상도 못 했습니다. 1000세대 대단지 아파트에 전세 매물이 딱 1개. 제가 처음 이 숫자를 봤을 때 단순한 착시인 줄 알았습니다. 그런데 강북구, 노원구, 강서구를 훑어봐도 상황은 똑같았습니다. 전세시장이 단순히 '비싸진' 것이 아니라, 구조 자체가 바뀌고 있다는 걸 그때 실감했습니다. 전세수급지수가 말해주는 불편한 진실  전세수급지수(傳貰需給指數)라는 지표가 있습니다. 여기서 전세수급지수란 전세 수요와 공급의 균형을 수치로 나타낸 것으로, 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻입니다. 2025년 5월 11일 기준 이 수치는 113.7을 기록했습니다. 2021년 3월 이후 약 5년 2개월 만에 가장 높은 수준입니다([출처: 한국부동산원](https://www.reb.or.kr)).  제가 직접 네이버 부동산을 열어 강북구 1000세대 이상 대단지를 하나씩 확인해봤는데, 9개 단지를 다 합쳐도 전세 매물이 19개에 불과했습니다. 3830가구짜리 SK북한산시티에 매물이 2개였습니다. 이건 숫자로 보면 그냥 지나칠 수 있지만, 실제로 이사를 앞둔 사람 입장에서 생각하면 거의 재난 수준입니다.  이 상황이 왜 벌어졌는지를 이해하려면 전월세 전환율 흐름을 봐야 합니다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 이 수치가 높아질수록 임차인이 월세로 내는 부담이 커집니다. 지난 10여 년간 저금리 환경에서 집주인들은 목돈을 굴리기 어려워지자 서서히 월세를 선호하기 시작했고, 2022~2023년 전세사기 여파가 겹치면서 세입자들도 전세를 불안하게 여기게 됐습니다. 공급자도, 수요자도 전세에서 등을 돌리는 구조가 만들어진 겁니다.  문제는 정부의 정책 속도였다고 저는 봅니다. 지난해부터 주택 소유자 전세대출 금지, 전세대출 보증비율 축소 같은 유동성 억제책이 쏟아졌고, 광범위한 토지거래허가구역(토허제) 시행까지 단기간에 집중됐습니다. 토지거...

 올해 1~3월 서울 빌라 거래량이 전년 대비 50% 가까이 급증했습니다. 이 수치를 처음 봤을 때 솔직히 좀 놀랐습니다. 전세사기 트라우마가 채 가시지도 않은 시장에서 빌라가 다시 주목받고 있다는 게, 제 눈엔 반가운 신호가 아니라 '갈 곳 없는 수요'의 방증처럼 읽혔기 때문입니다. 빌라 거래량이 50% 늘었다는 진짜 의미  거래량만 보면 빌라 시장이 살아나는 것처럼 보입니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~3월 서울 연립·다세대 매매 거래는 1만671건으로, 지난해 같은 기간 7150건에서 큰 폭으로 뛰었습니다([출처: 한국부동산원](https://www.reb.or.kr)). 가격도 11개월 연속 상승 중이고, 준공 20년 이상 된 노후 빌라의 거래 비중도 40.3%에서 43.4%로 소폭 늘었습니다.  그런데 직접 현장에서 느껴보니 이 숫자의 온도가 달랐습니다. 성동구 왕십리역 인근 공인중개소에 들렀을 때, 관계자가 꺼낸 말이 인상적이었습니다. "10평대 투룸 신축 빌라가 7억원입니다. 매물 가격 듣고 차라리 외곽 구축 아파트 보겠다고 발길을 돌리는 분들이 꽤 있어요." 거래가 늘었다는 뉴스와 현장의 온도는 완전히 다른 이야기였습니다.  제가 직접 발품을 팔아보니 왕십리역에서 도보 10분 거리에 위치한 신축 빌라 전용 31㎡짜리가 올해 초 7억원에 실거래됐습니다. 같은 예산이면 노원구 중계동 '중계무지개아파트' 전용 49㎡를 6억5000만원에 살 수 있다는 걸 알게 됐을 때, 빌라의 가성비 신화가 완전히 끝났다는 걸 실감했습니다. 재개발 기대감이 경매 시장을 달군 배경  경매 시장에서는 더 과열된 장면이 연출되고 있습니다. 여기서 낙찰가율이란 감정가 대비 실제 낙찰된 금액의 비율을 뜻합니다. 100%를 넘으면 감정가보다 비싸게 팔렸다는 의미입니다. 최근 재개발 가능성이 거론되는 지역의 빌라 낙찰가율은 이 수치를 훌쩍 뛰어넘고 있습니다.  송파구 삼전동의 한 다세대 주택은 감정가 3억6700만원짜리 물건에...