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기요사키 경고, 믿어야 할까 (국가부채, 하드애셋, 포트폴리오)

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 얼마 전 지인 모임에서 누군가 "달러 예금 다 빼야 하는 거 아니냐"고 물었습니다. 기요사키가 또 경고를 쏟아냈다는 거였습니다. 저도 그 글을 읽었는데, 솔직히 이번만큼은 그냥 흘려들을 수가 없었습니다. 숫자가 너무 컸거든요. 미국 국가부채가 39조 6400억 달러. 2008년 금융위기 때의 4배가 넘는 수치입니다. 40조 달러 국가부채, 숫자가 말해주는 맥락  기요사키가 이번에 꺼낸 비교는 꽤 직관적입니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 미국의 국가부채는 약 9조 5000억 달러였는데, 현재는 39조 6400억 달러로 불어났습니다. [출처: 미국 재무부] 단순 계산으로 16년 만에 4배 이상 증가한 겁니다.  그가 제시한 비유도 꽤 와닿았습니다. 1분에 1달러씩 쓴다고 해도 1조 달러를 다 소진하려면 약 3만 2000년이 걸린다는 겁니다. 그런 규모의 부채가 90일마다 1조 달러씩 늘어나고 있다는 주장입니다. 계산이 맞다면 이건 단순한 재정 적자가 아니라 구조적인 문제에 가깝습니다.  여기서 인플레이션(Inflation)이라는 개념이 중요해집니다. 인플레이션이란 화폐 공급이 늘어나면서 돈의 실질 구매력이 떨어지는 현상으로, 국가부채가 급증하면 정부는 결국 화폐를 더 발행해 이 부담을 희석시키려는 유인이 생깁니다. 저도 이 부분을 처음 공부했을 때 꽤 충격을 받았습니다. 통장에 돈이 그대로 있어도 실질적으로 손해를 보는 구조라는 걸 그때 처음 실감했거든요.  물론 기요사키의 경고를 그대로 받아들이기엔 중요한 전제가 빠져 있습니다. 미국의 국채는 전 세계 안전자산의 기축 역할을 하고 있고, 달러 패권이 유지되는 한 단순히 부채 규모만으로 위기를 예단하기 어렵다는 시각도 충분히 있습니다. 그가 수년간 금융 시스템 붕괴를 반복 경고해왔지만 예측 시점이 번번이 빗나간 것도 사실이고요. 하드애셋의 논리, 어디까지 유효한가  기요사키가 핵심으로 내세우는 개념이 하드애셋(Hard Assets)입니다. 하드애셋이란 정부...

서울 전세 재계약 어떤 상황일까? (갱신요구권, 전월세 시장, 고액 월세)

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 재계약 시점이 다가오면서 집주인에게 연락을 받은 분들, 요즘 가슴이 철렁 내려앉는 경험을 하고 계실 겁니다. 저도 얼마 전 지인이 "재계약하려면 4억을 더 내야 한다"는 말을 듣고 멍하니 있던 모습을 봤습니다. 숫자 자체가 비현실적으로 느껴지지만, 지금 서울 전월세 시장에서는 이게 실제 벌어지는 일입니다. 갱신요구권 소진 후 드러나는 시장가격의 민낯  계약갱신요구권이란 세입자가 한 번에 한해 임대인의 거절 없이 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 임대차 3법 도입과 함께 생겨났고, 전셋값 급등기에 많은 세입자들이 이 카드를 썼습니다. 문제는 그 카드를 이미 다 쓴 세입자들이 이제 재계약 시점을 맞이하고 있다는 겁니다.  국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트 전세 갱신계약 중 갱신요구권을 사용하지 않은 계약은 9096건이었습니다. 이 중 85.9%에 해당하는 7818건이 기존보다 보증금이 올랐고, 평균 증액분은 4793만원에 달했습니다. 5월에는 그 수치가 5229만원까지 올라섰습니다([출처: 국토교통부 실거래가공개시스템](https://rt.molit.go.kr)).  반면 갱신요구권을 사용한 계약의 평균 증액분은 2876만원이었습니다. 권리 사용 여부 하나로 세입자 부담이 약 2000만원이나 갈리는 셈입니다. 저는 이 격차를 처음 접했을 때 꽤 오래 숫자를 들여다봤습니다. 갱신권 보호막이 사라지는 순간 바로 시장가에 노출된다는 구조가 이렇게 수치로 명확히 보일 줄은 몰랐습니다.  강남·서초·송파·용산 같은 고가 주거지에서는 그 충격이 훨씬 큽니다. 실제 거래 사례를 보면 현실감이 다르게 느껴집니다. - 송파구 풍납동 현대리버빌1차 전용 84㎡: 기존 3억7000만원 → 재계약 8억원 (4억3000만원 인상) - 강남구 대치동 개포우성1차 전용 127㎡: 기존 6억5000만원 → 재계약 13억원 (두 배 인상) - 서초구 반포자이 전용 84㎡: 기존 대비 7억원 오른 20...