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기요사키 경고, 믿어야 할까 (국가부채, 하드애셋, 포트폴리오)

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 얼마 전 지인 모임에서 누군가 "달러 예금 다 빼야 하는 거 아니냐"고 물었습니다. 기요사키가 또 경고를 쏟아냈다는 거였습니다. 저도 그 글을 읽었는데, 솔직히 이번만큼은 그냥 흘려들을 수가 없었습니다. 숫자가 너무 컸거든요. 미국 국가부채가 39조 6400억 달러. 2008년 금융위기 때의 4배가 넘는 수치입니다. 40조 달러 국가부채, 숫자가 말해주는 맥락  기요사키가 이번에 꺼낸 비교는 꽤 직관적입니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 미국의 국가부채는 약 9조 5000억 달러였는데, 현재는 39조 6400억 달러로 불어났습니다. [출처: 미국 재무부] 단순 계산으로 16년 만에 4배 이상 증가한 겁니다.  그가 제시한 비유도 꽤 와닿았습니다. 1분에 1달러씩 쓴다고 해도 1조 달러를 다 소진하려면 약 3만 2000년이 걸린다는 겁니다. 그런 규모의 부채가 90일마다 1조 달러씩 늘어나고 있다는 주장입니다. 계산이 맞다면 이건 단순한 재정 적자가 아니라 구조적인 문제에 가깝습니다.  여기서 인플레이션(Inflation)이라는 개념이 중요해집니다. 인플레이션이란 화폐 공급이 늘어나면서 돈의 실질 구매력이 떨어지는 현상으로, 국가부채가 급증하면 정부는 결국 화폐를 더 발행해 이 부담을 희석시키려는 유인이 생깁니다. 저도 이 부분을 처음 공부했을 때 꽤 충격을 받았습니다. 통장에 돈이 그대로 있어도 실질적으로 손해를 보는 구조라는 걸 그때 처음 실감했거든요.  물론 기요사키의 경고를 그대로 받아들이기엔 중요한 전제가 빠져 있습니다. 미국의 국채는 전 세계 안전자산의 기축 역할을 하고 있고, 달러 패권이 유지되는 한 단순히 부채 규모만으로 위기를 예단하기 어렵다는 시각도 충분히 있습니다. 그가 수년간 금융 시스템 붕괴를 반복 경고해왔지만 예측 시점이 번번이 빗나간 것도 사실이고요. 하드애셋의 논리, 어디까지 유효한가  기요사키가 핵심으로 내세우는 개념이 하드애셋(Hard Assets)입니다. 하드애셋이란 정부...

59㎡ 국민평형 (실거래가 역전, 청약 쏠림, 소형 선호)

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 청약 넣을 때마다 드는 고민이 있었습니다. "84㎡가 맞긴 한데, 진짜 감당이 될까?" 저도 한동안 그 고민을 반복하다가, 어느 순간부터 59㎡ 매물을 더 자주 찾고 있는 제 자신을 발견했습니다. 그게 단순히 돈 문제만은 아니었습니다. 지금 서울 아파트 시장에서는 59㎡가 84㎡를 가격, 수요, 공급 모든 면에서 따라잡는 흐름이 뚜렷해지고 있습니다. 실거래가 역전 확인된 59㎡  84㎡를 국민평형(국민이 가장 많이 선호하는 중형 아파트 면적으로 전용 84㎡를 지칭하는 업계 표현)이라고 부르게 된 데는 역사적 배경이 있습니다. 1970~80년대 정부가 전용 85㎡ 이하를 중형주택 기준으로 정하면서 청약과 세제 혜택이 이 구간에 집중됐고, 건설사들은 자연스럽게 84㎡를 표준 평면으로 공급했습니다. 방 3개에 욕실 2개, 4인 가족이 딱 맞게 살 수 있는 구조였습니다.  그런데 지금 시장은 다르게 움직이고 있습니다. 성동구 금호동 서울숲2차푸르지오에서는 전용 59㎡가 올해 1월 23억 5천만 원에 거래됐습니다. 같은 단지 84㎡가 올해 2월 22억 원에 손바뀜된 것과 비교하면, 면적이 더 작은 59㎡가 오히려 1억 5천만 원 비싸게 팔린 셈입니다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오에서도 59㎡와 84㎡가 나란히 23억 5천만 원에 거래되며 평형 간 가격 프리미엄이 사실상 사라졌습니다.  제가 직접 실거래가 데이터를 찾아봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 84㎡가 비싼 건 당연하다는 게 오랫동안 공식처럼 굳어져 있었으니까요. 그런데 막상 들여다보면 환금성(자산을 현금으로 전환하기 쉬운 정도)이 높고 가격 부담이 낮다는 점에서 59㎡의 매력이 오히려 더 커진 상황입니다. 환금성이란 쉽게 말해 팔고 싶을 때 빠르게 팔 수 있는 능력인데, 가격대가 낮을수록 수요층이 넓어지니 소형 평형이 유리할 수밖에 없습니다.  청약 시장의 통계도 이 흐름을 뒷받침합니다. 지난해 수도권 아파트 청약자 48만 5,271명 가운데 전용 60㎡...