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코스피 급락 원인, 도대체 무엇인가? (배경, 수급 분석, 투자 전망)

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 증권 앱을 열었다가 그냥 닫아버린 날이 벌써 며칠째인 분들, 저도 그랬습니다. 한 달 전만 해도 "1만5000 간다"는 말을 귀가 따갑도록 들었는데, 지금은 5000선 붕괴를 걱정하는 글들이 피드를 가득 채우고 있습니다. 무슨 일이 벌어지고 있는 건지, 그리고 지금 어떻게 판단해야 하는지 제 경험과 시각으로 풀어보겠습니다. 불과 한 달 만에 무너진 랠리의 배경  6월 22일, 코스피는 사상 최고치인 9114.55를 기록했습니다. 그로부터 사흘 뒤 골드만삭스는 "코스피 1만5000"이라는 전망을 내놨고, 시장 분위기는 완전히 들떠 있었습니다. 제가 직접 그 시점을 지켜봤는데, 솔직히 그 낙관론이 얼마나 빠르게 뒤집힐지는 짐작도 못했습니다.  이후 코스피는 24거래일 동안 가파른 내리막을 걸었고, 40% 가까이 하락하며 5000선 중반대까지 밀렸습니다. 상승 마감한 날은 고작 9일에 불과했습니다.  하락의 표면적인 원인은 이른바 메모리 피크아웃(Peak-Out) 논리입니다. 피크아웃이란 실적이나 수요가 정점을 찍고 꺾이기 시작하는 시점을 뜻합니다. 삼성전자와 SK하이닉스의 실적이 구글·마이크로소프트 같은 하이퍼스케일러(대규모 데이터센터 운영사)들의 AI 인프라 투자에 크게 의존하고 있는데, 그 투자 여력이 줄어들고 있다는 우려가 커진 것입니다.  여기에 중국 문샷AI의 저비용 AI 모델 '키미 K3' 출시, 메타의 AI 컴퓨팅 잉여 자원을 활용한 클라우드 사업 선언 등도 "AI 거품이 꺼지는 것 아니냐"는 분위기에 불을 붙였습니다. 그리고 결정적으로 7월 28일, 중국이 반도체 제조용 심자외선(DUV) 노광장비를 자체 개발했다는 소식이 전해졌습니다. DUV 노광장비란 반도체 회로를 웨이퍼에 새기는 핵심 장비로, 그동안 ASML 같은 해외 기업에 의존하던 것을 중국이 독자 개발했다는 의미입니다. 삼성전자·SK하이닉스가 장악한 글로벌 메모리 시장의 경쟁 구도가 흔들릴 수 있다는 신호로 시장은 읽었습...

어느 때보다 중요한 부동산 복비 (수수료율, 협상, 계약 파기)

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 집을 구할 때마다 복비 계산이 늘 긴장됩니다. 5억 원짜리 아파트를 매매하면 최대 200만 원, 3억 전세를 구하면 최대 90만 원까지 나올 수 있다는 사실을 처음 알았을 때, 저는 그냥 "달라는 대로 내는 게 맞는 건가?" 싶었습니다. 알고 보니 이 수수료는 협상이 가능한 구조였습니다. 수수료율, 숫자로 뜯어보면 이렇습니다  공인중개사에게 지급하는 중개보수(仲介報酬)는 법정 상한 요율 안에서 정해집니다. 여기서 중개보수란 부동산 거래를 성사시켜 준 공인중개사에게 지급하는 서비스 대가를 말하며, 거래 금액의 일정 비율로 계산합니다.  매매 기준으로 보면, 2억 원 이상 9억 원 미만 구간에는 0.4%의 상한 요율이 적용됩니다. 5억 원짜리 아파트라면 최대 200만 원이 나오는 셈입니다. 9억 원을 넘어서면 요율이 0.5%로 오르고, 12억~15억 원 미만 구간은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%까지 올라갑니다. 고가 주택일수록 수수료 부담이 커지는 구조입니다.  임대차(전·월세)는 매매보다 요율이 낮습니다. 1억 원 이상 6억 원 미만 전세는 상한 요율이 0.3%로, 같은 금액대 매매(0.4%)보다 0.1%p 낮습니다. 제가 직접 전세 계약을 해봤는데, 이 차이가 의외로 크게 느껴졌습니다. 보증금 3억 원 기준으로 따지면 90만 원 대 120만 원이니까요.  월세 계약의 경우 계산법이 독특합니다. 환산 보증금(換算保證金)이라는 개념을 씁니다. 환산 보증금이란 월세를 보증금으로 환산해서 실질적인 거래 규모를 산정하는 방법으로, 보증금에 월세 금액의 100배를 더해서 계산합니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만 원에 미치지 않으면 100 대신 70을 곱합니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이라면, 1,000만+(50만×100)=6,000만 원이 기준 금액이 됩니다. 매매와 임대차의 상한 요율을 정리하면 다음과 같습니다. - 매매 2억~9억 원 미만: 0.4% - 매매 9억~12억 원 미만: 0...