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[금 투자 분석] 4,600달러 선 밀려난 국제 금시세와 중앙은행 매수세로 본 분할 매수 타이밍

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 금값이 고점을 향해 치솟을 때 "이제 상단에 다 도달했다"고 가볍게 판단하며 지켜보기만 했습니다. 그런데 온스당 4,000달러 선 아래로 밀려나는가 싶더니 이내 다시 4,600달러 선을 회복하는 롤러코스터 장세를 지켜보면서, 제 단기적인 판단이 얼마나 안일했는지 인정할 수밖에 없었습니다. 현재 금값 은 미국 기준금리 추가 인상 경계감과 달러화의 복잡한 역학 관계 속에서 거대한 줄다리기를 벌이고 있습니다. 이 변동성의 실체를 정확히 꿰뚫어 봐야 비로소 지금의 하락이 위기인지, 아니면 절호의 기회인지 선명하게 보이기 시작합니다. [4,600달러 선 밀려난 국제 금시세 - 연합뉴스] 1. 변동성의 진짜 진앙지: PPI 쇼크와 FOMC 금리 인상 압박  4거래일 연속 하락. 4,600달러 선에 안착하나 싶었던 국제 금값은 주요 경제 지표 발표 직후 순식간에 하방 압력을 받았습니다. 차트를 면밀히 들여다보면 이 하락은 일시적 해프닝이 아니라, 거시경제(매크로) 지표 하나에 시장 전체가 민감하게 반응하는 전형적인 알고리즘 매매 패턴을 보여줍니다.  이번 하락의 도화선은 단연 생산자물가지수(PPI) 였습니다. 미국 노동통계국 등에 따르면 월간 최종수요 PPI가 시장의 예상치를 웃돌며 인플레이션 압력이 여전히 살아있음을 경고했습니다. 지표 자체의 미세한 차이에도 불구하고 시장은 즉각 "연방준비제도(Fed)가 당분간 금리를 내리기 힘들고 오히려 추가 인상 카드를 만지작거릴 수 있다"는 매파적 해석으로 돌아섰습니다. 경제 지표 및 변수 시장 반응 및 연쇄 효과 금(Gold) 시장에 미치는 영향 생산자물가지수(PPI) 상회 인플레이션 장기화 우려 및 연준 긴축 기조 유지 전망 실질금리 상승 압박 ➔ 금 매력도 저하 ...

손예진 빌딩 공실 (통임대, 공실 리스크, 레버리지)

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 솔직히 이 뉴스를 처음 봤을 때 "그래도 손예진인데 설마"라는 생각이 먼저 들었습니다. 244억짜리 강남 빌딩이 반년 넘게 텅 비어 있었다는 사실이 쉽게 믿기지 않았거든요. 근데 따져보면 따져볼수록, 이건 유명인의 실수가 아니라 누구든 빠질 수 있는 구조적 함정이었습니다. 월 5,000만 원 이자 앞에서 무너진 통공실의 현실  손예진 씨는 2022년 8월, 강남역과 신논현역 사이의 노후 상가를 244억 원에 사들였습니다. 평당 매입가가 약 2억 9,000만 원이었는데, 당시 부동산 업계에서도 "2종 일반주거지역 치고는 과도하다"는 시선이 많았습니다. 저도 그 얘기를 전해 들었을 때 '아, 입지 프리미엄을 너무 낙관적으로 본 게 아닐까' 싶었습니다.  이후 기존 건물을 철거하고 지하 1층~지상 5층, 연면적 약 219평 규모의 신축 건물을 올렸습니다. 공사비로만 추정 25억~38억 원이 추가로 들어갔습니다. 이 과정에서 채권최고액(債權最高額)이 180억 원으로 설정됐습니다. 여기서 채권최고액이란 금융기관이 담보로 잡은 최대 보장 금액을 뜻하는데, 실제 대출 원금은 이보다 낮은 약 150억 원 수준으로 추정됩니다. 대출 금리 4~5%를 적용하면 매달 나가는 이자만 약 5,000만 원, 연간으로 따지면 6억 원에 달하는 구조입니다.  준공 이후 손 씨 측은 층별·개별 임대를 시도했습니다. 1층 월세 2,200만 원, 2층 1,215만 원, 지하층 930만 원 선이었는데, 40평 기준으로 월세가 1,200만 원을 넘는 수준이었습니다. 이게 문제였습니다. 경기 침체와 높은 임대료가 맞물리면서 임차인을 구하지 못한 채 반년 넘게 이른바 통공실(全空室), 즉 건물 전체가 비어 있는 상태가 이어졌습니다.  제가 직접 주변 상권을 돌아봤을 때도 느꼈지만, 강남이라고 해서 무조건 임차인이 붙는 시대는 이미 지났습니다. 공실률이 높은 이면도로 상권은 대로변과 체감이 완전히 다릅니다.  빌딩 투자에서 공실 리스크가 얼마나 치명적...