부의 흐름 (THE FLOW), 경제, 자산 시장 움직임, 경제 이슈

 세금을 많이 내면 집값이 내려간다는 말, 실제로 맞는 걸까요. 저는 이 질문을 처음 진지하게 생각한 게 지인이 마포구 아파트 한 채 가지고 있는데 보유세 고지서를 받고 나서 "이게 나라냐"고 했을 때였습니다. 투기꾼도 아니고 20년 넘게 살아온 집인데, 집값이 올랐다는 이유만으로 세금이 매년 올라가는 구조. 이걸 두고 '공정한 과세'라고 부를 수 있는지, 솔직히 저도 확신이 서지 않습니다.  이중부담 구조, 한국만 이렇게 하나  한국의 부동산 세제를 들여다보면 이중부담 구조라는 표현이 딱 맞습니다. 이중부담 구조란 거래세와 보유세를 동시에 높게 부과하는 방식으로, 집을 살 때도 세금, 갖고 있어도 세금이 함께 무거운 상태를 말합니다. OECD 대부분의 국가는 거래세를 낮추고 보유세를 높이는 방향을 권고하는데, 한국은 양쪽 모두 높은 편입니다.  제가 직접 비교 자료를 찾아봤는데, 특히 눈에 띄는 부분이 종합부동산세였습니다. 종합부동산세(종부세)란 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 재산세와는 별도로 국가가 추가로 부과하는 세금입니다. 문제는 이런 누진형 국가 부동산세를 운영하는 나라가 OECD 회원국 중 사실상 한국뿐이라는 점입니다. 미국, 일본, 영국, 독일은 지방세인 재산세만 부담하는 구조인데, 한국은 재산세에 종부세까지 이중으로 냅니다.  농어촌특별세를 포함한 종부세 최고세율이 연 6%에 달한다는 점도 제 경험상 이건 좀 다릅니다 싶었습니다. 단순 계산으로 20년이면 원금 전체를 세금으로 낸다는 의미인데, 베트남이나 중국 같은 국가들이 50년 토지 이용권을 부여하는 것과 비교하면 아이러니한 수준입니다. 조세 원칙 중 응익세(應益稅)라는 개념이 있습니다. 응익세란 납세자가 국가로부터 받는 혜택의 크기에 비례해 세금을 내야 한다는 원칙입니다. 지금 한국의 부동산 세제가 그 원칙에 부합하는지, 저는 회의적입니다([출처: OECD](https://www.oecd.org)). 양도세 82.5%, 숫자만 보면 이해...

 솔직히 저는 이 정도까지 빠르게 바뀔 줄은 몰랐습니다. 전세가 우리나라 고유의 주거 문화라고 생각했는데, 지금 서울 아파트 임대차 시장은 신규 계약 둘 중 하나가 월세인 시대가 됐습니다. 그리고 그 한가운데서 50~60대 은퇴자들은 이도 저도 못 하는 처지에 놓이고 있습니다. 제가 직접 겪어보니, 이건 단순한 시장 변화가 아니라 구조적인 문제입니다. 임대인 우위 시장, 집주인이 '갑'이 된 이유  서울 광진구의 한 중개사가 전한 일화가 머릿속을 떠나지 않습니다. 시세보다 1억 원 저렴한 전세 매물 하나를 보겠다고 평일 낮에 엘리베이터 앞에 5~6팀이 줄을 섰고, 두 팀이 동시에 계약 의사를 밝히자 집주인이 그 자리에서 돌변해 월세로만 놓겠다고 했다는 이야기입니다. 저도 처음 이 얘기를 듣고는 "설마 그게 가능해?"라고 생각했습니다. 하지만 지금 서울 임대차 시장의 수급 밸런스를 보면, 그게 완벽하게 가능한 구조입니다.  수급 밸런스란 공급량과 수요량이 얼마나 균형을 이루는지를 나타내는 개념입니다. 쉽게 말해 집을 빌리려는 사람이 많고 물건이 적으면, 집주인이 조건을 바꿔도 세입자는 따를 수밖에 없는 상황이 됩니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 2025년 5월 기준 서울 전·월세 물량은 약 3만 426건으로 1년 전 4만 6450건과 비교해 34.5%나 줄었습니다. 1년 새 매물 3분의 1이 사라진 셈입니다.  여기에 입주 물량 감소가 기름을 붓고 있습니다. 한국부동산원과 부동산R114 공동 발표 기준, 올해 서울 입주 예정 물량은 2만 7158가구, 2027년은 1만 6975가구로 집계됩니다. 서울 적정 수요량으로 거론되는 연간 4만 8000가구의 절반 수준밖에 안 됩니다([출처: 한국부동산원] (https://www.reb.or.kr)). 제 경험상 이런 공급 부족이 단기간에 해소되는 경우는 거의 없습니다. 착공부터 입주까지 최소 3~5년이 걸리는 구조이기 때문입니다. 전세 가뭄 월세화 속도를 높이는 촉매제 역할...