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기요사키 경고, 믿어야 할까 (국가부채, 하드애셋, 포트폴리오)

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 얼마 전 지인 모임에서 누군가 "달러 예금 다 빼야 하는 거 아니냐"고 물었습니다. 기요사키가 또 경고를 쏟아냈다는 거였습니다. 저도 그 글을 읽었는데, 솔직히 이번만큼은 그냥 흘려들을 수가 없었습니다. 숫자가 너무 컸거든요. 미국 국가부채가 39조 6400억 달러. 2008년 금융위기 때의 4배가 넘는 수치입니다. 40조 달러 국가부채, 숫자가 말해주는 맥락  기요사키가 이번에 꺼낸 비교는 꽤 직관적입니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 미국의 국가부채는 약 9조 5000억 달러였는데, 현재는 39조 6400억 달러로 불어났습니다. [출처: 미국 재무부] 단순 계산으로 16년 만에 4배 이상 증가한 겁니다.  그가 제시한 비유도 꽤 와닿았습니다. 1분에 1달러씩 쓴다고 해도 1조 달러를 다 소진하려면 약 3만 2000년이 걸린다는 겁니다. 그런 규모의 부채가 90일마다 1조 달러씩 늘어나고 있다는 주장입니다. 계산이 맞다면 이건 단순한 재정 적자가 아니라 구조적인 문제에 가깝습니다.  여기서 인플레이션(Inflation)이라는 개념이 중요해집니다. 인플레이션이란 화폐 공급이 늘어나면서 돈의 실질 구매력이 떨어지는 현상으로, 국가부채가 급증하면 정부는 결국 화폐를 더 발행해 이 부담을 희석시키려는 유인이 생깁니다. 저도 이 부분을 처음 공부했을 때 꽤 충격을 받았습니다. 통장에 돈이 그대로 있어도 실질적으로 손해를 보는 구조라는 걸 그때 처음 실감했거든요.  물론 기요사키의 경고를 그대로 받아들이기엔 중요한 전제가 빠져 있습니다. 미국의 국채는 전 세계 안전자산의 기축 역할을 하고 있고, 달러 패권이 유지되는 한 단순히 부채 규모만으로 위기를 예단하기 어렵다는 시각도 충분히 있습니다. 그가 수년간 금융 시스템 붕괴를 반복 경고해왔지만 예측 시점이 번번이 빗나간 것도 사실이고요. 하드애셋의 논리, 어디까지 유효한가  기요사키가 핵심으로 내세우는 개념이 하드애셋(Hard Assets)입니다. 하드애셋이란 정부...

하정우 빌딩 투자 (스타벅스 리스크, 키 테넌트, 디에이치 방배)

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 배우 하정우가 약 300억 원을 쏟아부은 빌딩 5채 중 절반이 아직도 팔리지 않고 있다는 소식을 처음 접했을 때, 솔직히 놀랐습니다. 스타벅스가 입점한 건물만 골라 샀다는 전략 자체는 당시 업계에서 꽤 교과서적인 접근이었는데, 그게 지금 발목을 잡고 있다는 게 흥미로웠습니다. 부동산 시장을 관심 있게 지켜봐 온 입장에서, 이번 케이스는 단순한 연예인 재테크 실패담이 아니라 상업용 빌딩 투자의 구조적 리스크를 그대로 보여주는 사례라고 생각합니다. 스타벅스 리스크, 키 테넌트 전략의 명과 암  하정우가 2018~2019년에 집중 매입한 빌딩들의 공통점은 하나였습니다. 바로 키 테넌트(Key Tenant)가 스타벅스라는 점이었습니다. 키 테넌트란 건물에 입점함으로써 유동 인구를 끌어들이고 주변 상권 전체의 가치를 높이는 핵심 임차인을 뜻합니다. 쉽게 말해 건물에 스타벅스가 들어오면 그 건물 자체가 '검증된 상권'이라는 신호를 시장에 보내는 셈입니다.  실제로 이 전략은 처음에는 제대로 통했습니다. 화곡동에서 73억 원에 사들인 건물을 3년 만에 119억 원에 팔아 약 46억 원의 차익을 거뒀으니, 성공 사례로 보기에 충분했습니다. 제가 이 케이스를 처음 들었을 때는 '키 테넌트 전략을 이렇게 깔끔하게 실행한 사례가 있구나' 싶었습니다.  문제는 스타벅스라는 키 테넌트가 흔들리기 시작했다는 데 있습니다. 올해 스타벅스는 이른바 '탱크 데이' 논란으로 소비자 이탈이 가시화됐고, 이 타격은 건물주에게도 직격탄이 됐습니다. 스타벅스는 고정 임대료 대신 매출 연동형 임대차 구조를 채택하는 경우가 많은데, 매출 연동형이란 임차인의 매출액 일정 비율을 임대료로 받는 방식으로, 매출이 떨어지면 건물주 수익도 함께 줄어드는 구조입니다. 즉, 스타벅스가 덜 팔릴수록 하정우 통장에 들어오는 월세도 줄어드는 겁니다. 상업용 빌딩 투자에서 키 테넌트 전략이 갖는 리스크를 정리하면 다음과 같습니다. - 키 테넌트의 브랜드 가치 하락 시 건물 가치...