재계약 시점이 다가오면서 집주인에게 연락을 받은 분들, 요즘 가슴이 철렁 내려앉는 경험을 하고 계실 겁니다. 저도 얼마 전 지인이 "재계약하려면 4억을 더 내야 한다"는 말을 듣고 멍하니 있던 모습을 봤습니다. 숫자 자체가 비현실적으로 느껴지지만, 지금 서울 전월세 시장에서는 이게 실제 벌어지는 일입니다.
갱신요구권 소진 후 드러나는 시장가격의 민낯
계약갱신요구권이란 세입자가 한 번에 한해 임대인의 거절 없이 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 임대차 3법 도입과 함께 생겨났고, 전셋값 급등기에 많은 세입자들이 이 카드를 썼습니다. 문제는 그 카드를 이미 다 쓴 세입자들이 이제 재계약 시점을 맞이하고 있다는 겁니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트 전세 갱신계약 중 갱신요구권을 사용하지 않은 계약은 9096건이었습니다. 이 중 85.9%에 해당하는 7818건이 기존보다 보증금이 올랐고, 평균 증액분은 4793만원에 달했습니다. 5월에는 그 수치가 5229만원까지 올라섰습니다([출처: 국토교통부 실거래가공개시스템](https://rt.molit.go.kr)).
반면 갱신요구권을 사용한 계약의 평균 증액분은 2876만원이었습니다. 권리 사용 여부 하나로 세입자 부담이 약 2000만원이나 갈리는 셈입니다. 저는 이 격차를 처음 접했을 때 꽤 오래 숫자를 들여다봤습니다. 갱신권 보호막이 사라지는 순간 바로 시장가에 노출된다는 구조가 이렇게 수치로 명확히 보일 줄은 몰랐습니다.
강남·서초·송파·용산 같은 고가 주거지에서는 그 충격이 훨씬 큽니다. 실제 거래 사례를 보면 현실감이 다르게 느껴집니다.
- 송파구 풍납동 현대리버빌1차 전용 84㎡: 기존 3억7000만원 → 재계약 8억원 (4억3000만원 인상)
- 강남구 대치동 개포우성1차 전용 127㎡: 기존 6억5000만원 → 재계약 13억원 (두 배 인상)
- 서초구 반포자이 전용 84㎡: 기존 대비 7억원 오른 20억원에 재계약
- 용산구 나인원한남 전용 206㎡: 기존 대비 23억원 오른 63억원에 계약
이 계약들이 모두 갱신요구권을 사용하지 않은 건이라는 점이 핵심입니다. 권리를 이미 소진했거나, 소진 여부와 무관하게 집주인이 거절 가능한 상황이었다는 의미입니다. 갱신권 사용률이 1월 57.9%에서 4월 51.4%로 내려앉고 있다는 점도 불안 요소입니다. 갱신권 보호를 받지 못하는 세입자 비율이 점점 늘어나고 있다는 뜻이기 때문입니다.
월세 시장으로 밀려나는 수요, 강북까지 번진 고액 월세
전세 부담을 감당하지 못한 세입자들이 선택하는 다음 옵션이 월세입니다. 그런데 이 월세 시장도 만만하지 않습니다. KB부동산이 집계하는 서울 아파트 월세가격지수는 2025년 1월을 기준(100)으로 삼았을 때 올해 4월 기준 102.74까지 꾸준히 올랐습니다. 수치로 보면 소폭 상승처럼 느껴질 수 있지만, 실제 임대료 절대 수준을 보면 얘기가 달라집니다([출처: KB부동산](https://kbland.kr)).
월세가격지수란 특정 기간을 기준으로 월세 임대료가 얼마나 변했는지 나타내는 통계 지표입니다. 쉽게 말해 월세 시장이 전반적으로 오르는지 내리는지를 숫자 하나로 보여주는 척도입니다.
제가 특히 눈에 걸렸던 부분은 강북권까지 퍼진 월세 300만원 이상 계약이었습니다. 예전에는 강남 고급 아파트나 한강변 고층 단지에서나 보이던 숫자가 이제 동대문·노원·성북·은평에서도 나오고 있습니다. 올해 1분기 강북 14개구에서 월세 300만원 이상 신규 계약은 전년 동기 대비 53.4% 늘었습니다. 같은 기간 강남 3구(강남·서초·송파) 증가율 21.2%의 두 배를 훌쩍 넘는 수치입니다.
실제 거래를 보면 동대문구 용두동 e편한세상청계센트럴포레 전용 84㎡가 보증금 1억원에 월세 330만원, 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처 전용 84㎡가 보증금 1억5000만원에 월세 300만원에 계약됐습니다. 노원에서 300만원짜리 월세라는 게 솔직히 예상 밖이었습니다. 제가 노원을 처음 알게 된 건 상대적으로 저렴한 주거지라는 이미지에서였거든요.
이 월세 수준이 얼마나 부담인지는 임금 데이터와 비교해봐야 실감이 납니다. 지난해 서울 상용근로자의 월평균 임금은 455만원이었습니다. 월세 300만원이면 세후 실수령액 기준으로는 급여의 대부분이 임대료로 나가는 수준입니다. 저는 이 계산을 직접 해봤을 때 솔직히 좀 아찔했습니다. 식비와 교통비, 통신비를 제외하면 남는 게 없는 구조입니다.
이런 상황이 발생한 배경으로는 몇 가지가 복합적으로 작용하고 있습니다.
- 신축 아파트 공급 부족으로 임대 가능 물량 자체가 감소
- 다주택자 규제 및 토지거래허가제 영향으로 임대 매물 추가 감소
- 토지거래허가구역 내 매수인 실거주 의무로 인한 전세 공급 차단
- 신축 단지 프리미엄이 전월세 가격에 그대로 전이
토지거래허가제란 특정 구역 내 일정 면적 이상의 토지(아파트 포함)를 거래할 때 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 허가 조건으로 실거주 의무가 부여되기 때문에, 매수 후 전세를 놓거나 임대로 활용할 수 없어 임대 공급이 줄어드는 부작용이 발생합니다. 제 경험상 규제가 촘촘할수록 오히려 공급이 막혀 임차인 부담이 커지는 역설이 이 시장에서 반복되는 것 같습니다.
헬리오시티 사례가 이 역설을 잘 보여줍니다. 6600세대 가락시영아파트가 9510세대 헬리오시티로 재건축되며 단지 규모는 커졌지만, 토지거래허가구역 지정과 각종 규제가 맞물리면서 실거래 가능한 임대 물량이 제한되는 상황이 이어지고 있습니다. 단지 규모만 보고 공급이 충분할 거라 생각했다면 오산인 겁니다.
[사진출처 : 매일경제 압구정동 한 부동산]
2026~2027년에는 신축 단지 첫 갱신 주기가 대거 도래합니다. 지금보다 갱신권을 소진한 세입자가 더 많아지고, 시장가격에 노출되는 규모도 커질 수밖에 없습니다. 이 시점이 가까워질수록 전월세 시장의 압박은 지금보다 더 강해질 가능성이 있습니다.
지금 재계약을 앞두고 있다면 갱신요구권 잔여 여부부터 정확히 확인하는 것이 우선입니다. 권리가 남아 있다면 반드시 활용하는 것이 맞고, 이미 소진했다면 주변 시세를 충분히 조사한 후 협상에 임하는 것이 현실적입니다. 이 글은 개인적인 경험과 공개 데이터를 바탕으로 한 의견 공유이며, 전문적인 부동산 또는 법률 조언이 아닙니다. 중요한 계약 결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
참고: https://v.daum.net/v/7ASjYLNdWI?f=p
