전세가 있으면 다행인 시대가 올 거라고, 솔직히 3년 전에는 상상도 못 했습니다. 1000세대 대단지 아파트에 전세 매물이 딱 1개. 제가 처음 이 숫자를 봤을 때 단순한 착시인 줄 알았습니다. 그런데 강북구, 노원구, 강서구를 훑어봐도 상황은 똑같았습니다. 전세시장이 단순히 '비싸진' 것이 아니라, 구조 자체가 바뀌고 있다는 걸 그때 실감했습니다.
전세수급지수가 말해주는 불편한 진실
전세수급지수(傳貰需給指數)라는 지표가 있습니다. 여기서 전세수급지수란 전세 수요와 공급의 균형을 수치로 나타낸 것으로, 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻입니다. 2025년 5월 11일 기준 이 수치는 113.7을 기록했습니다. 2021년 3월 이후 약 5년 2개월 만에 가장 높은 수준입니다([출처: 한국부동산원](https://www.reb.or.kr)).
제가 직접 네이버 부동산을 열어 강북구 1000세대 이상 대단지를 하나씩 확인해봤는데, 9개 단지를 다 합쳐도 전세 매물이 19개에 불과했습니다. 3830가구짜리 SK북한산시티에 매물이 2개였습니다. 이건 숫자로 보면 그냥 지나칠 수 있지만, 실제로 이사를 앞둔 사람 입장에서 생각하면 거의 재난 수준입니다.
이 상황이 왜 벌어졌는지를 이해하려면 전월세 전환율 흐름을 봐야 합니다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 이 수치가 높아질수록 임차인이 월세로 내는 부담이 커집니다. 지난 10여 년간 저금리 환경에서 집주인들은 목돈을 굴리기 어려워지자 서서히 월세를 선호하기 시작했고, 2022~2023년 전세사기 여파가 겹치면서 세입자들도 전세를 불안하게 여기게 됐습니다. 공급자도, 수요자도 전세에서 등을 돌리는 구조가 만들어진 겁니다.
문제는 정부의 정책 속도였다고 저는 봅니다. 지난해부터 주택 소유자 전세대출 금지, 전세대출 보증비율 축소 같은 유동성 억제책이 쏟아졌고, 광범위한 토지거래허가구역(토허제) 시행까지 단기간에 집중됐습니다. 토지거래허가구역이란 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 관청의 허가를 받아야 하는 구역으로, 투기 억제를 목적으로 지정됩니다. 취지는 맞지만 한꺼번에 쏟아지면서 전세 매물 회전율이 급격히 떨어지는 부작용이 생겼습니다. 제 경험상 정책이 시장보다 빠르게 달리면 꼭 이런 식의 역풍이 옵니다.
전세시장이 경직되면서 월세가격지수는 최고치를 경신했습니다. 서울 월세가격지수는 최근 109.0까지 올랐는데, 2022~2023년 고점이었던 103.1을 이미 뛰어넘었습니다. 이 고점이 단순한 숫자 이상의 의미를 갖는 이유는, 전세 대란이 한창이던 시절보다 지금 월세 부담이 더 크다는 뜻이기 때문입니다.
공급절벽이 만들어낸 빌라 월세 폭등
전세 품귀가 아파트에서 멈췄다면 그나마 다행이었을 겁니다. 그런데 서민 주거의 마지막 보루라고 할 수 있는 비아파트, 즉 빌라 시장도 사정이 심각합니다. 제가 이 부분을 처음 들었을 때 솔직히 이건 예상 밖이었습니다.
서울 빌라 준공 물량은 2021년 2만3389호에서 2024년 4329호로 4년 만에 81.5% 급감했습니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)). 공급이 5분의 1 토막 난 겁니다. 이 정도면 공급 감소라는 표현보다 '공급절벽'이라는 단어가 더 정확합니다.
빌라 공급이 이렇게까지 줄어든 구조를 이해하려면 비아파트 시장의 특성을 알아야 합니다. 일반적으로 빌라는 건축주가 짓고, 전세 보증금으로 건축비를 회수한 뒤 임대사업자에게 매각하는 방식으로 돌아갑니다. 그런데 전세사기 이후 세입자들이 빌라 전세 자체를 꺼리게 됐고, 다주택자 대출 규제로 매수 수요도 사라졌습니다. 짓는 사람도, 사는 사람도 없으니 공급이 끊기는 건 당연한 수순이었습니다.
결과는 월세 폭등입니다. 서울 강서구 화곡동 투룸 기준으로 4~5년 전 보증금 2000만 원에 월세 50~70만 원이던 시세가 지금은 100~110만 원까지 올랐습니다. 역세권도 아니고, 풀옵션도 아닌 빌라가 말이죠. 집주인이 월세를 올려도 방이 바로 나가니 계속 올리는 구조, 즉 임대인 우위 시장이 고착화된 것입니다.
현재 전월세 시장의 핵심 문제를 정리하면 다음과 같습니다.
- 전세 매물 급감: 1000세대 이상 대단지에도 단지당 1~4개 수준
- 월세화 가속: 서울 아파트 거래에서 월세 비중이 사상 처음 50%를 돌파
- 비아파트 공급절벽: 서울 빌라 준공 물량 4년 만에 81.5% 감소
- 전월세 상승의 매매가 전이: 전셋값 상승 후 3~9개월 이내 매매가도 오르는 연쇄 구조
전문가들이 내놓는 처방도 단기와 장기로 나뉩니다. 단기적으로는 공공이 비아파트를 직접 매입해 임대로 공급하는 방식이 현실적이라는 의견이 많습니다. 장기적으로는 60㎡ 이하 소형주택을 다주택자 주택 수 산정에서 제외해 민간 임대 공급을 유인해야 한다는 목소리도 있습니다. 저는 후자가 옳은 방향이라고 봅니다. 소형 비아파트까지 동일한 잣대로 규제하면 공급 생태계 자체가 복원되지 않습니다.
[사진출처 : 경향신문]
전월세 문제는 결국 매매시장과 연결됩니다. 갈 곳을 잃은 임차인들이 매수로 돌아서면서 서울 외곽에서 시작된 상승세가 다시 도심부로 파고드는 패턴이 반복되고 있습니다. 단기 수요 억제책만으로는 이 흐름을 막기 어렵습니다. 세제 개편과 실효성 있는 공급 대책이 함께 가지 않으면, 지금 이 시장은 위도 아래도 오를 일만 남은 구조입니다. 지금 전세를 앞두고 계신 분이라면, 주변 단지의 전세수급지수 흐름과 입주 물량 추이를 먼저 확인해보시길 권합니다. 감이 아니라 숫자로 판단하는 게 이 시장에서는 유일한 자기 방어 수단입니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 투자 또는 재무 조언이 아닙니다.
참고: https://www.khan.co.kr/article/202605182108005
