부동산 불패와 달라진 부동산 세제 개편 (비거주 1주택, 세재 개편, 임대차 시장)

  솔직히 이번 정부 움직임은 예상보다 훨씬 빠릅니다. 다주택자 양도소득세 중과가 5월 10일부터 재개되는 것도 모자라, 이재명 대통령이 직접 SNS에 "부동산 불패 신화는 없다"고 못 박았습니다. 제가 부동산 흐름을 지켜보면서 이렇게 정부가 연속 타격을 예고하는 장면은 꽤 오랜만이라는 생각이 들었습니다. 앞으로 비거주 1주택자와 임대사업자까지 겨냥한 세제 개편이 단계적으로 현실화될 가능성이 높습니다.

다주택자 규제에서 비거주 1주택으로, 타깃이 바뀌었다

 제가 처음 이 흐름을 체감한 건 서울 아파트 매물 건수가 뚝 떨어지기 시작했을 때였습니다. 부동산 플랫폼 아실 기준으로 서울 아파트 매매 매물이 7만 건 아래로 내려갔고, 여의도 삼부아파트 전용 89㎡는 하루 만에 호가가 1억 원 오르는 상황이 나왔습니다. 집주인들이 매물을 거둬들이기 시작한 거죠.

 다주택자 양도소득세 중과가 시행될 때마다 이런 매물 잠김 현상이 나타난다는 건 문재인 정부 시절에도 이미 검증된 패턴입니다. 그래서인지 이번 정부는 다음 타깃을 미리 예고하는 방식을 택했습니다. 바로 비거주 1주택자입니다.

 비거주 1주택자란 집을 한 채 보유하고 있지만 그 집에 실제로 살지 않는 사람을 말합니다. 투자 목적이든, 전세를 놓은 경우든, 지방 발령 등 사정이 생긴 경우든 모두 해당됩니다. 국토교통부 주택소유통계에 따르면 서울 전체 약 274만 가구 중 무려 83만 가구가 이런 비거주 상태입니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)). 서울 아파트 세 채 중 한 채꼴인 셈입니다. 이 물량이 얼마나 시장에 나오느냐가 앞으로 집값을 결정할 핵심 변수가 될 것입니다.

 정부가 이들을 겨냥해 꺼내 든 카드는 장기보유특별공제(장특공제) 축소입니다. 장특공제란 오래 보유한 부동산을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해 세금 부담을 줄여주는 제도입니다. 현행은 보유 최대 40%에 거주 최대 40%를 더해 최대 80%까지 공제가 가능한데, 정부는 보유 부분의 공제율을 낮추고 거주 부분은 높이는 방향을 검토하고 있습니다. 실거주하지 않으면 세금 혜택이 줄어드는 구조로 바꾸겠다는 의도입니다.

세제 개편의 실제 파급력, 어디까지 미칠까

 저는 솔직히 장특공제 축소만으로 83만 가구를 시장에 끌어낼 수 있을지 반신반의합니다. 팔고 싶어도 못 파는 사람들이 실제로 상당수 있기 때문입니다.

 그래서 정부가 함께 추진하는 카드가 '세 낀 매매' 허용입니다. 세 낀 매매란 임차인(세입자)이 거주 중인 상태 그대로 집을 매도할 수 있도록 허용하는 방식입니다. 지금은 임차인이 있으면 집주인이 매도하기가 사실상 어려운 구조인데, 이 규제를 일정 기간 풀어서 퇴로를 열겠다는 것입니다. 제가 이 소식을 접했을 때는 "그거 하나로 얼마나 달라지겠어"라고 생각했는데, 세입자 퇴거 자금이 없어서 귀소 자체를 못 하는 집주인이 실제로 상당수라는 걸 알고 생각이 바뀌었습니다.

 보유세 강화 쪽도 눈여겨봐야 합니다. 공정시장가액비율이라는 개념이 등장하는데, 이는 보유세 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 이 비율이 높을수록 보유세 부담이 커지는 구조입니다. 2021년에는 95%까지 올라갔다가 전 정부에서 60%로 낮아진 상태인데, 현 정부에서 다시 끌어올릴 가능성이 있습니다. 시행령 개정만으로 조정이 가능해서 국회 협의 없이 정부 단독으로 올릴 수 있다는 점이 관건입니다.

 세제 개편의 파급력과 관련해 현재 거론되는 주요 조치들을 정리하면 다음과 같습니다.

- 장기보유특별공제 개편: 거주 기간 비중 강화, 비거주 공제율 축소

- 공정시장가액비율 상향: 시행령 개정만으로 가능, 60%→상향 검토

- 공시가격 현실화율 조정: 현재 69% 수준, 단계적 상향 가능성

- 세 낀 매매 허용: 임차인 거주 중 상태에서 매도 허용, 일정 기간 한정

- 등록임대사업자 세제 혜택 축소: 양도세 중과 배제 혜택 과도 지적

 BSI(기업경기실사지수)라는 지표도 이번 상황을 이해하는 데 빠질 수 없습니다. BSI란 기업들이 현재 경기를 어떻게 체감하는지 수치로 나타낸 것으로, 100이 기준이고 낮을수록 체감 경기가 나쁘다는 의미입니다. 국토교통부가 발표한 2026년 1분기 부동산서비스산업 BSI는 62.7이었는데([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)), 공인중개서비스업은 34.3, 자문서비스업은 29.3으로 더 심각했습니다. 제가 이 수치를 보고 솔직히 예상보다 훨씬 낮다는 생각이 들었습니다. 거래 자체가 거의 멈춰 있다는 현장의 목소리가 숫자로 확인된 셈입니다.

매물 출회 기대 vs. 임대차 시장 충격, 어느 쪽이 더 클까

 여기서 저는 두 가지 시각을 함께 봐야 한다고 생각합니다. 정부 입장에서는 83만 가구 비거주 물량을 시장에 끌어내면 매물 부족 문제가 해소된다는 논리인데, 그 매물들이 실제로 임대차 시장에서 빠져나올 경우 전월세 공급이 줄어드는 부작용이 생길 수 있습니다.

 임대사업자 세제 혜택 축소가 대표적인 사례입니다. 조정대상지역 매입 임대아파트 사업자에게 주어지던 양도세 중과 배제 혜택을 없애거나 줄이면, 임대사업자들이 물량을 처분하거나 새로운 임대 공급을 꺼리게 될 수 있습니다. 매매 시장에는 매물이 나오더라도 전월세 시장에는 공급 충격이 올 수 있다는 반론이 나오는 이유가 여기에 있습니다.

 제 경험상 이런 세제 이슈는 시행 전후 시장 반응이 극적으로 갈리는 경향이 있습니다. 규제 예고만으로 관망세가 짙어지고 호가가 오르는 현상이 먼저 나타나고, 실제 시행 이후엔 예상보다 조용하게 마무리되는 경우도 많았습니다. 이번에도 7월 재정경제부 세제개편안 발표 전후로 시장이 크게 흔들릴 가능성이 있습니다.

 이재명 대통령이 "부동산 정상화는 피할 수 없는 시대적 흐름"이라고 강조하는 만큼 정책 의지 자체는 강력해 보입니다. 다만 세제 강화와 매물 퇴로 허용을 얼마나 정교하게 병행하느냐가 관건입니다. 비거주 1주택자 입장에서는 앞으로 남은 유예 기간 동안 장특공제 계산법이 바뀌기 전에 매도 타이밍을 검토해 볼 필요가 있고, 실거주 계획이 없다면 세금 구조 변화를 지금부터 꼼꼼히 따져봐야 할 시점입니다.

 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무·투자 조언이 아닙니다. 구체적인 세금 계산이나 매도 결정은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.