부의 흐름 (THE FLOW), 경제, 자산 시장 움직임, 경제 이슈

 혹시 이런 뉴스 보면서 "설마 저게 가능해?"라고 생각하신 적 있으신가요? 저도 처음엔 그랬습니다. 1800억원대 부당대출로 재판까지 받고 있는 상황에서, 수사 도중 또다시 200억원을 빼냈다는 소식을 접했을 때 솔직히 말이 안 나왔습니다. 성남 소재 새마을금고에서 터진 이 사건, 구체적으로 어떤 구조로 범행이 이뤄졌는지 짚어보겠습니다. 동일인대출한도를 어떻게 뚫었을까  새마을금고법에는 동일인대출한도라는 규정이 있습니다. 여기서 동일인대출한도란 한 사람 또는 하나의 법인에게 대출해줄 수 있는 최대 금액을 제한하는 규정으로, 개별 금고 자기자본의 20% 또는 총자산의 1% 중 큰 금액을 초과해서는 안 됩니다. 규모가 크지 않은 지역 금고에서 이 한도를 수백억 단위로 넘기려면 통상적인 방법으로는 불가능합니다.  이들이 선택한 방법은 페이퍼컴퍼니, 즉 실체 없는 유령 법인을 대거 설립하는 것이었습니다. 페이퍼컴퍼니란 서류상으로만 존재하는 법인으로, 실제 사업 활동 없이 대출 명의를 분산하기 위한 목적으로 이용됩니다. 이번 200억원 추가 대출 의혹에서도 부동산 시행업자 A씨는 타인을 대표로 내세운 법인 2곳을 설립해 대출 한도를 우회했다는 혐의를 받고 있습니다. 앞선 1800억원 사건에서도 22개의 페이퍼컴퍼니가 동원됐으니, 수법 자체는 그대로 반복된 셈입니다.  여기서 더 주목해야 할 부분은 자전거래입니다. 자전거래란 관련 법인들끼리 서로 거래를 주고받는 것처럼 서류를 꾸며 자산 가치를 인위적으로 부풀리는 행위입니다. A씨는 법인 간 자전거래를 통해 토지의 담보 가치를 실제보다 높게 보이도록 조작한 뒤, 이를 근거로 대출을 받아낸 것으로 조사되고 있습니다. 금고 임직원들도 여기에 가담한 혐의를 받고 있는데, 대출 실적 압박이 이런 공모를 부추겼다는 시각도 있습니다. 이번 사건의 핵심 범행 구조를 정리하면 다음과 같습니다. - 타인 명의의 법인 2곳을 설립해 동일인대출한도 우회 - 법인 간 자전거래로 토지 담보 가치를 부풀린 뒤 ...

 솔직히 저는 국민연금이 이 정도로 '전략적 딜레마'에 빠져 있다는 걸 최근에야 제대로 알았습니다. 코스피가 8,000선을 돌파하고, 국민연금 적립금이 1,800조에 육박한다는 뉴스를 보면서 막연히 좋은 일이라고만 생각했거든요. 그런데 들여다보니 오히려 지금이 더 어려운 국면이더라고요. 국민연금이 국내주식 비중을 늘려야 하는지, 아니면 지금까지의 방향을 유지해야 하는지 결정해야 할 '기로'에 서 있습니다. 국내주식 비중이 왜 갑자기 문제가 됐을까  올해 국민연금의 국내주식 수익률은 2월 말 기준 49.8%였습니다. 해외주식 수익률 3.2%와 비교하면 거의 15배 차이입니다. 이 수치를 처음 봤을 때 저도 눈을 의심했습니다. 그런데 이 놀라운 수익률이 오히려 골치 아픈 문제를 만들어냈습니다.  국민연금의 올해 국내주식 목표 비중은 14.9%입니다. 그런데 2월 말 기준 실제 비중은 24.5%, 금액으로는 395조 원에 달했습니다. 주가가 오르면서 보유 자산의 평가액이 커지고, 자연스럽게 전체 포트폴리오에서 국내주식이 차지하는 비중도 함께 부풀어 오른 것입니다.  여기서 전략적 자산 배분(SAA, Strategic Asset Allocation)이라는 개념이 등장합니다. SAA란 장기 수익 목표와 허용 가능한 위험 수준을 설정하고, 이를 기준으로 각 자산군의 목표 비중을 정해두는 운용 전략입니다. 국민연금은 이 허용 범위를 목표 비중에서 ±3.0%p로 설정해두고 있는데, 현재 국내주식 비중이 이 범위를 한참 벗어난 상태입니다. 규정대로라면 초과분을 팔아 비중을 낮춰야 하는데, 그 규모가 150조 원 안팎에 달합니다. 리밸런싱 딜레마, 팔자니 시장이 무너지고  제가 이 문제에서 가장 답답하게 느낀 부분이 바로 리밸런싱 딜레마였습니다. 리밸런싱(Rebalancing)이란 포트폴리오 내 각 자산의 비중이 목표치에서 벗어났을 때, 초과 자산을 팔고 부족한 자산을 사서 원래 비중으로 되돌리는 작업입니다. 개인 투자자라면 "많이 오...

 재계약 시점이 다가오면서 집주인에게 연락을 받은 분들, 요즘 가슴이 철렁 내려앉는 경험을 하고 계실 겁니다. 저도 얼마 전 지인이 "재계약하려면 4억을 더 내야 한다"는 말을 듣고 멍하니 있던 모습을 봤습니다. 숫자 자체가 비현실적으로 느껴지지만, 지금 서울 전월세 시장에서는 이게 실제 벌어지는 일입니다. 갱신요구권 소진 후 드러나는 시장가격의 민낯  계약갱신요구권이란 세입자가 한 번에 한해 임대인의 거절 없이 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 임대차 3법 도입과 함께 생겨났고, 전셋값 급등기에 많은 세입자들이 이 카드를 썼습니다. 문제는 그 카드를 이미 다 쓴 세입자들이 이제 재계약 시점을 맞이하고 있다는 겁니다.  국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트 전세 갱신계약 중 갱신요구권을 사용하지 않은 계약은 9096건이었습니다. 이 중 85.9%에 해당하는 7818건이 기존보다 보증금이 올랐고, 평균 증액분은 4793만원에 달했습니다. 5월에는 그 수치가 5229만원까지 올라섰습니다([출처: 국토교통부 실거래가공개시스템](https://rt.molit.go.kr)).  반면 갱신요구권을 사용한 계약의 평균 증액분은 2876만원이었습니다. 권리 사용 여부 하나로 세입자 부담이 약 2000만원이나 갈리는 셈입니다. 저는 이 격차를 처음 접했을 때 꽤 오래 숫자를 들여다봤습니다. 갱신권 보호막이 사라지는 순간 바로 시장가에 노출된다는 구조가 이렇게 수치로 명확히 보일 줄은 몰랐습니다.  강남·서초·송파·용산 같은 고가 주거지에서는 그 충격이 훨씬 큽니다. 실제 거래 사례를 보면 현실감이 다르게 느껴집니다. - 송파구 풍납동 현대리버빌1차 전용 84㎡: 기존 3억7000만원 → 재계약 8억원 (4억3000만원 인상) - 강남구 대치동 개포우성1차 전용 127㎡: 기존 6억5000만원 → 재계약 13억원 (두 배 인상) - 서초구 반포자이 전용 84㎡: 기존 대비 7억원 오른 20...

 솔직히 이 데이터를 처음 봤을 때 저도 적잖이 당황했습니다. "공격적으로 투자한 젊은 층이 더 많이 벌었겠지"라고 막연히 생각했는데, 숫자는 정반대였습니다. 코스피가 8,000포인트를 눈앞에 둔 지금, 수익률 1위는 50대(36.77%), 2위는 60대(36.35%)였고, 20대와 30대는 각각 25%, 24%에 그쳤습니다. 세대별 투자전략: 왜 수익률이 12%나 갈렸나  미래에셋증권이 올해 1월 2일부터 5월 7일까지 100만 원 이상 보유 계좌를 분석한 결과, 수익률 격차는 생각보다 컸습니다. 40대도 32.4%를 기록했고, 심지어 20대 미만 미성년자도 33.2%를 기록해 20~30대를 앞섰습니다.  제 경험상 이건 단순히 "경험 많은 어른이 더 잘한다"는 이야기가 아닙니다. 전략의 차이입니다. 5060세대는 삼성전자, SK하이닉스 같은 국내 대형 반도체주를 중심으로 장기보유 전략을 취한 반면, 2030세대는 인베스코 QQQ 트러스트나 레버리지 ETF에 더 많이 집중했습니다.  여기서 레버리지 ETF란 기초 지수 수익률의 2배 또는 3배를 추종하도록 설계된 상장지수펀드를 말합니다. 상승장에서는 수익이 배로 불지만, 조정장이나 횡보장에서는 손실도 그만큼 증폭되는 구조입니다. 올해처럼 국내 대형주가 장을 주도하는 국면에서는 이 구조가 오히려 발목을 잡았을 가능성이 높습니다.  2030세대가 나쁜 선택을 한 것이 아니라는 시각도 있습니다. 저도 그 부분은 동의합니다. 다만 이번 장세가 유독 국내 대형주 중심으로 흘러갔다는 점이 핵심이었습니다. 만약 미국 기술주 랠리가 더 강하게 이어졌다면 결과는 달라졌을 수 있습니다. 수익률 분석: '삼전닉스' 장기보유의 힘  증권가에서 요즘 자주 회자되는 이야기가 있습니다. 삼성전자와 SK하이닉스를 뜻하는 이른바 '삼전닉스'에 투자한 아내에게 구박을 받는 남편 이야기입니다. 웃픈 이야기처럼 들리지만, 실제로 이 구도를 데이터가 뒷받침합니다.  NH투자증권의 2...

 올해 1~3월 서울 빌라 거래량이 전년 대비 50% 가까이 급증했습니다. 이 수치를 처음 봤을 때 솔직히 좀 놀랐습니다. 전세사기 트라우마가 채 가시지도 않은 시장에서 빌라가 다시 주목받고 있다는 게, 제 눈엔 반가운 신호가 아니라 '갈 곳 없는 수요'의 방증처럼 읽혔기 때문입니다. 빌라 거래량이 50% 늘었다는 진짜 의미  거래량만 보면 빌라 시장이 살아나는 것처럼 보입니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~3월 서울 연립·다세대 매매 거래는 1만671건으로, 지난해 같은 기간 7150건에서 큰 폭으로 뛰었습니다([출처: 한국부동산원](https://www.reb.or.kr)). 가격도 11개월 연속 상승 중이고, 준공 20년 이상 된 노후 빌라의 거래 비중도 40.3%에서 43.4%로 소폭 늘었습니다.  그런데 직접 현장에서 느껴보니 이 숫자의 온도가 달랐습니다. 성동구 왕십리역 인근 공인중개소에 들렀을 때, 관계자가 꺼낸 말이 인상적이었습니다. "10평대 투룸 신축 빌라가 7억원입니다. 매물 가격 듣고 차라리 외곽 구축 아파트 보겠다고 발길을 돌리는 분들이 꽤 있어요." 거래가 늘었다는 뉴스와 현장의 온도는 완전히 다른 이야기였습니다.  제가 직접 발품을 팔아보니 왕십리역에서 도보 10분 거리에 위치한 신축 빌라 전용 31㎡짜리가 올해 초 7억원에 실거래됐습니다. 같은 예산이면 노원구 중계동 '중계무지개아파트' 전용 49㎡를 6억5000만원에 살 수 있다는 걸 알게 됐을 때, 빌라의 가성비 신화가 완전히 끝났다는 걸 실감했습니다. 재개발 기대감이 경매 시장을 달군 배경  경매 시장에서는 더 과열된 장면이 연출되고 있습니다. 여기서 낙찰가율이란 감정가 대비 실제 낙찰된 금액의 비율을 뜻합니다. 100%를 넘으면 감정가보다 비싸게 팔렸다는 의미입니다. 최근 재개발 가능성이 거론되는 지역의 빌라 낙찰가율은 이 수치를 훌쩍 뛰어넘고 있습니다.  송파구 삼전동의 한 다세대 주택은 감정가 3억6700만원짜리 물건에...

 회사 로비가 불편한 곳이라고 느껴본 적 있으시죠. 저도 예전 직장에서 딱딱한 대리석 바닥과 경비 데스크만 있는 로비를 지나치며 "여기서 아이디어가 나올 리 없겠다"는 생각을 자주 했습니다. 현대차그룹이 26년 만에 양재 사옥 로비를 완전히 뒤바꿨다는 소식을 접했을 때, 그냥 보여주기식 인테리어 개편이 아닐까 반신반의했습니다. 그런데 공개된 내용을 하나씩 살펴보니 생각보다 깊은 고민이 담겨 있었습니다. 아고라, 공간이 문화를 바꿀 수 있을까  2024년 5월 착공해 1년 11개월 만에 완공된 양재 사옥 리노베이션의 핵심은 지하 1층부터 지상 4층까지, 축구장 5배 넓이에 달하는 공용 공간을 완전히 새로 설계했다는 점입니다. 그 중심에 있는 공간이 바로 '아고라(Agora)'입니다. 아고라란 고대 그리스 도시에서 시민들이 자유롭게 모여 토론하고 거래하던 광장을 뜻합니다. 3층 천장까지 수직으로 트인 중앙 로비를 계단형 라운지로 구성한 것이 이 이름을 붙인 이유입니다.  정의선 회장은 구글, 애플 사옥을 직접 방문한 경험을 언급하며 "건물이 사람을 지배하는 게 아니라, 사람이 건물을 지배해야 한다"고 했습니다. 저는 이 말이 꽤 인상적이었습니다. 투명 유리 아치형 천장으로 자연 채광을 끌어들이고 실내 조경을 배치한 설계는 분명히 공간의 심리적 압박을 낮추려는 의도가 보입니다.  다만, 공간을 바꾼다고 문화가 저절로 바뀌냐는 질문은 남습니다. 정 회장 스스로도 팀장급 관리자들에게 "팀원이 자리에 없다고 찾지 마라"고 당부했는데, 이 말 자체가 아직 그런 문화가 완전히 정착되지 않았다는 반증이기도 합니다. 공간 설계는 시작일 뿐, 실제로 직원들이 얼마나 편하게 활용할 수 있을지는 시간이 증명해줄 것입니다. 달이 로봇과 피지컬AI, 테스트베드의 진짜 의미  이번 리노베이션에서 저를 가장 흥미롭게 만든 건 인테리어보다 로봇이었습니다. 이날 사옥에 배치된 로봇은 총 3종입니다. - 달이 가드너(DAL-e ...

 청년 고용률이 24개월 연속 하락했습니다. 코스피가 80% 넘게 오르는 동안, 청년 취업자는 19만 4천 명이 줄었습니다. 이 두 숫자가 같은 나라, 같은 시간에 벌어진 일이라는 게 저는 아직도 좀 낯설게 느껴집니다. 반도체 호황이 만들어낸 성장의 그림자  코스피가 올해 들어 80% 넘게 올랐다는 뉴스를 처음 봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 동시에 치솟으면서 두 기업의 시가총액이 합산 1000조 원을 넘어섰고, 한국개발연구원(KDI)은 올해 경제성장률 전망치를 기존 1.9%에서 2.5%로 상향 조정했습니다. 경상수지 흑자 전망도 2390억 달러로 작년(1231억 달러)의 거의 두 배 수준입니다([출처: 한국개발연구원](https://www.kdi.re.kr)).  그런데 이 수치들을 들여다보면 볼수록 한 가지 질문이 머릿속을 떠나지 않습니다. 이 성장의 온기는 대체 어디로 가고 있는 걸까요?  핵심은 취업 유발 효과입니다. 여기서 취업 유발 효과란, 특정 산업에서 생산이 10억 원 늘어날 때 새로 생겨나는 일자리 수를 의미합니다. 산업연구원 자료에 따르면 반도체의 취업 유발 효과는 생산 10억 원당 고작 1.85명입니다. 제조업 평균인 4.85명의 절반에도 못 미치는 수치입니다. 반도체가 아무리 잘 팔려도, 그게 곧바로 청년들의 일자리로 이어지지 않는 구조적 이유가 여기에 있습니다.  이번에 제가 실제로 느낀 것도 이 지점이었습니다. 주변에서 "반도체 주식 샀더니 대박 났다"는 얘기는 들려오는데, 취업 준비 중인 후배는 편의점 야간 알바를 하면서 서류 탈락 문자만 쌓여간다고 하더군요. 같은 나라인데 완전히 다른 세계에 있는 것 같다는 그 말이 계속 머릿속에 맴돌았습니다.  증시에서도 비슷한 양극화가 보입니다. 코스피 지수는 하늘을 찌르는데, 어느 날 하락 종목 수가 상승 종목 수의 세 배에 달했다는 이야기가 들려왔습니다. 반도체 두세 종목이 지수를 끌어올리는 동안, ...